Сім порад землевласнику
Спостерігаю за ринком сільськогосподарської землі і бачу позитивні тенденції формування бомонду нових власників землі, які вже купили трошки земель (в середньому 20-50 га). Вони, як підприємці з інших сфер діяльності, приносять мені багато цікавих ідей щодо розвитку земельних відносин, нюансів виплати орендної плати, комунікації із орендарями тощо. А ще більше ставлять цікавих запитань.
На основі отриманого досвіду спробую поділитись порадами.
Отже:
Для ефективної оренди землі сільськогосподарського призначення землевласник і орендар повинні узгодити низку ключових питань, включаючи тривалість оренди, розмір орендної плати, а також будь-які особливі умови чи обмеження щодо використання землі. Землевласник і орендар також повинні узгодити план підтримки землі в належному стані та забезпечення її продуктивності.
Що потрібно зробити для досягнення такого щастя?
- Дізнайтеся, що потенційного орендаря цікавить в землі. Чи зацікавлений орендар у тому, щоб обробляти землю для себе, чи він хоче взяти її в оренду для подальшої передачі в суборенду?
- Переконайтеся, що земля, яку ви пропонуєте, відповідає потребам потенційного орендаря. Якщо орендар зацікавлений у обробці землі, переконайтеся, що земля підходить для посівів.
- Чітко визначте, чого ви очікуєте щодо орендної плати та інших умов оренди. Переконайтеся, що ви та потенційний орендар однаково розумієте умови договору щодо тривалості оренди, розміру орендної плати та будь-яких інших умов.
- Будьте готові до переговорів. Оренда землі може бути предметом переговорів, тому будьте готові торгуватися щодо умов, якщо це необхідно.
- З’ясуйте у орендаря чи має він статус платника єдиного податку 4 групи. Якщо не має, будьте готові самостійно сплачувати земельний податок щороку. Він не є затратним матеріальним (в середньому по Україні 200 -300 грн з гектара). Однак, якщо передасте землю в оренду платнику єдиного податку 4 групи, можете не перейматись, держава вас в такому випадку звільняє від сплати податку.
- Після того, як ви та потенційний орендар домовилися про умови оренди, переконайтеся, що у вас є письмовий договір, який підписують обидві сторони. Це допоможе уникнути будь-яких непорозумінь у майбутньому. Та не забудьте проконтролювати реєстрацію права оренди за цим договором у реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо право оренди не буде зареєстроване, то будете змушені сплатити і земельний податок і, навіть, мінімальне податкове зобов’язання (новий вид оподаткування з 2023 року) — а це в середньому 800-1000 грн/га щороку.
- Якщо усе перелічене вище для вас важко, не переймайтесь. Найміть собі управителя — фахівця з питань оренди землі. Це особа, яка спеціалізується на веденні переговорів та управлінні договорами оренди землі. Вони відповідають за вивчення та аналіз умов оренди, ведення переговорів щодо нових договорів оренди та поновлення, а також надання вказівок і порад як орендарям, так і орендодавцям. Спеціаліст з питань оренди землі також відіграє ключову роль у встановленні орендних ставок та забезпеченні дотримання всіма сторонами договору оренди умов. Вони також відповідають за підготовку юридичних документів та можуть бути залучені і до купівлі-продажу об’єктів оренди.
Текст статті на 50% сформований із застосуванням chat GPT.
Володимир Нагорний, керівник відділу земельних і майнових відносин МХП
