Шахматка на українських полях. Чи можливо її подолати?
Одна (дуже велика) аграрна компанія «У» (назву ми не напишемо, але більшість читачів впізнають), прийняла рішення виділити в натурі орендовані земельні ділянки. Сказати, що аграрії, які працюють в зоні присутності цієї компанії шоковані, то це нічого не сказати. Не всі знають, але у 20-30% випадків земельні ділянки обробляють не юридичні орендарі, а фактичні користувачі.
Чому це так? Давайте спробуємо детально розібратись.
Деконсолідація є прикрою особливістю нашого національного земельного законодавства та, як наслідок, і юридичного володіння землею. На початку земельної реформи, у 1994 році, ми почали рух в правильному напрямку та видали власникам землі сертифікати. Це було зроблено з метою, щоб при виділенні земель в натурі, можна було компонувати різні форми землеволодіння таким чином, аби не допустити дроблення масивів.
Але ж щось, як завжди, пішло не так… І, на стадії «прискорення земельної реформи» та застосування Закону України Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв), що прийнятий у 2003 році, ми повернули в сторону реального хаосу.
Кожному власнику землі видали державний акт про право власності на земельну ділянку і закріпили це межовими знаками. Але знаків цих ніхто не бачив та, відповідно, не міг розуміти масштабу біди.
При цьому, усі свідомі громадяни розуміють, що консолідація земель конче необхідна з точки зору економіки аграрного виробництва, що в свою чергу покращуватиме доходи власників, держави, та агровиробників. Що більша техніка, то кращі швидкість та якість її роботи в полі. Що менша техніка, то ці показники, а, відповідно, і економіка гірші.
Кількість переїздів в полі, де 100 га одним масивом і кількість переїздів, де обробляється 50 земельних ділянок на площу тих самих 100 га відрізняється в 50!!! разів. Отож аграрії від великого до малого створили власну не віртуальну, а реальну утопію. Не дуже зважали, де чия земельна ділянка, а більше понятійно (як усно так і письмово) домовлялись про обробіток земель масивами. Як казав Оскар Уайльд: «Прогрес — це реалізація утопій. Не заслуговує навіть і погляду така карта полів світу, на яку не нанесена Утопія».
Візуально утопія виглядає ось так… Незалежно від того де фактично розміщена оренда, посіви здійснюються консолідовано.
А ось приклад антиутопії — ділянки обробляються так, як вони й оформлені в оренду.
Або ось так.
Дуже печальна карта світу поля… сказав би Уайльд. Тому то, й більшість масивів земель оброблялись та обробляються консолідовано, незважаючи на «шахматку». Хоча посеред полів вона (шахматка) просто кошмарна. Легітимність такого землекористування землекористувачі-аграрії розуміють «філософськи». І в цьому сенсі вона відноситься як до прав, які визнані законом, так і до тих, які користуються соціальною легітимністю, навіть якщо вони не визнані законом.
Держава в цьому плані мало чим зарадила. Хоча й є певні норми, які дозволяють обмінятись ділянками через договори суборенди. Але це нереально зробити на практиці, оскільки в кожної оренди є свої терміни і дуже важко знайти ділянки для обміну в двох аграріїв з ідентичними строками дії договорів оренди.
Взагалі-то, консолідація земель, як процес управління земельними ресурсами є високоефективним інструментом землеустрою, який дозволяє вдосконалити структуру агрохолдингів та фермерських господарств. А також підвищує їх економічну та соціальну ефективність, та приносить користь як правовласникам, так і суспільству в цілому.
Оскільки консолідація землі надає мобільність власності на землю та іншим правам на землю, вона також може сприяти виділенню нових територій із спеціальними цілями, відмінними від сільського господарства, наприклад, для громадської інфраструктури або захисту та відновлення природи. Інструменти консолідації земель вимагають ретельно розробленого правового регулювання, інтегрованого в національну законодавчу базу. Але це все утопія.
Реальне ж (на практиці) здійснення консолідації земель є проєктним, тобто не застосовується до всієї території країни чи регіону одночасно. Тому то й врегулювати його загальними нормами права досить важко.
Можливо й утопічно звучатиме, але добре нам було б мати компетентну державну (чи муніципальну) установу, яка визначатиме ділянки, де консолідація земель була б найбільш необхідною та ефективною. Офіційні рішення такої установи, які ґрунтувалися б на запиті землевласників або інших фізичних чи юридичних осіб напевне були б самими ефективним та мали би юридичну та соціальну легітимність.
Це можна було б таки закріпити і за Держгеокадастром, але при умові, що цієї установи суспільство в майбутньому матиме довіру. Зараз це не реально.
Не зайве було б мати в кожній громаді певний резерв землі, який вона може надати для проєктів консолідації земель. Це збільшувало б потенційні можливості для перевідведення землі в зоні проєкту консолідації земель.
Але поки цього немає і не скоро буде. Бо консолідоване землекористування в нашій країні, то утопія.
Універсальної поради аграріям, як виходити із ситуацій, коли із сусідами неможливо обмінятись правами на землю — не буде. Кожен випадок то окрема історія. Але все ж таки проявляйте лояльність і домовляйтесь.
Далі не буде…
Володимир Нагорний, керівник відділу земельних і майнових відносин МХП
