Продовження оренди землі: нові правила і що робити зі старими договорами
Як продовжити договір оренди землі? Актуальне питання, яке регулярно турбує орендарів. Давайте розберемося: коли можна укласти додаткову угоду, коли потрібен новий договір та що робити, коли з орендодавцем немає контакту чи виникає спір.
Якщо у вас, як у орендаря земельної ділянки, є діалог з орендодавцем, все просто — для продовження оренди ви можете в будь-який час до закінчення строку оренди укласти або додаткову угоду, або новий договір.
Укладання нового договору іноді може бути навіть вигіднішим, адже ви фактично перезапускаєте орендні правовідносини. Наприклад, якщо ви раніше порушували умови договору оренди (скажімо, несвоєчасно сплачували орендну плату), то укладення нового договору дозволяє уникнути ризиків розірвання договору. Також потрібно враховувати, що якщо договір оренди поновлюється шляхом укладення додаткової угоди, новий строк оренди додається до загального строку оренди.
Натомість, якщо діалогу з орендодавцем немає або виникають проблеми у спілкуванні, вам слід діяти, керуючись статтею 33 Закону України «Про оренду землі». А тепер розглянемо, як саме її застосовувати на практиці.
Як це працювало до 16 липня 2020 року
До 16 липня 2020 року пролонгація договорів оренди землі регулювалася старою редакцією статті 33 Закону України «Про оренду землі» і не викликала значних труднощів.
Орендар мав право продовжити договір, подавши орендодавцю лист-повідомлення разом із проєктом додаткової угоди — не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору.
Крім того, діяв ще один механізм: автоматичне поновлення за «мовчазною згодою» орендодавця. Якщо орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після завершення строку договору, а орендодавець не висловлював заперечення протягом місяця, договір вважався поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.
Проте ці положення були виключені із Закону з набранням чинності Законом № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству».
Що змінилося після 16 липня 2020 року
16 липня 2020 року статтю 33 Закону «Про оренду землі» викладено у новій редакції. Тепер орендар має переважне право на укладення нового договору оренди землі на новий строк.
Це означає, що:
-
орендар повинен направити орендодавцю лист-повідомлення про намір укласти новий договір — не пізніше ніж за місяць до закінчення строку чинного договору (якщо інший строк не визначений у договорі);
-
разом з листом подається проєкт нового договору (а не додаткової угоди, як було раніше).
Автоматичне поновлення після 16 липня 2020 року
Механізм автоматичного поновлення також суттєво видозмінився, оскільки законодавець спростив процедуру автоматичного поновлення. Стаття 126-1 Земельного кодексу України дозволяє автоматично поновити договір оренди без підписання будь-яких документів, якщо виконуються дві умови:
-
у договорі оренди прямо передбачена умова про автоматичне поновлення (якщо зараз у вас її немає — варто внести зміни);
-
жодна зі сторін не подала заперечення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно — не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору.
Водночас за новими правилами автоматичне поновлення не застосовується до земель державної або комунальної власності, якщо на них немає будівель або споруд у власності орендаря.
Що робити, якщо договір укладено до 16.07.2020
Абзац 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» визначає, що правила, передбачені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори, укладені або змінені після набрання чинності Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству». Натомість договори, укладені до цієї дати, поновлюються на умовах, визначених у самих договорах відповідно до правил, чинних на момент їх укладення.
З цієї норми, начебто, очевидно, що договори, укладені до 16.07.2020 року, продовжуються за старими правилами.
Однак судова практика пішла іншим шляхом. Верховний Суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 та у постанові від 31.01.2024 у справі № 906/1315/21 дійшов висновку, що продовження договору має здійснюватися за новими правилами, навіть якщо він укладений до 16.07.2020.
Як обґрунтування, суд зазначив, що поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 Перехідних положень Закону, та поняття «поновлення договору оренди», яке містилося у ст. 33 цього закону в попередній редакції, є змістовно різними. У другому випадку йдеться про реалізацію переважного права орендаря на укладення договору на новий строк.
Саме тому суд вважає, що якщо орендар звертається до суду з вимогою укласти договір оренди на новий строк у порядку реалізації переважного права, то в такому випадку не застосовуються Перехідні положення, а діє чинна редакція статті 33.
У результаті, хоч орендар і звернувся до суду із визнанням додаткової угоди, укладеної у справі № 906/1314/21 (а не договору, як передбачає нова редакція статті 33), суд усе ж таки задовольнив позов. Суд мотивував це тим, що вказівка на продовження оренди на підставі додаткової угоди не впливає на суть волевиявлення орендаря продовжити оренду.
Водночас при поновленні договорів оренди, укладених до 16.07.2020 року, варто враховувати судову практику. Якщо існує ризик спору (наприклад, із місцевою радою), доцільно направляти саме новий договір оренди або, як альтернативу, — одночасно і новий договір, і додаткову угоду, щоб максимально захистити своє право.
Матеріал підготовлений у межах проєкту «Земля без корупції», який реалізує юридична компанія MORIS за підтримки американського народу, надану через Програму USAID АГРО.
Роман Титикало, д.ю.н., партнер MORIS
