Земля.net: плюсы и минусы «виртуального» кадастра Украины
Джерело фото: export LAT
Украина наконец-то сделала реальный шаг к упрощению земельных отношений – стартовало создание единого государственного земельного кадастра. Не прошло и 22 года, как в стране в открытом доступе появилась публичная кадастровая карта. Это, так сказать, начальный вариант украинского «виртуального» кадастра. Каждый собственник земельного участка может ознакомиться с работой карты на сайте Госземагентства Украины. Пользуясь публичной картой, можно увидеть, где находится тот или иной участок, не совпадает ли он с другим. На карте можно также увидеть границы участков, их кадастровые номера, форму собственности, целевое назначение, площадь, ортофотопланы, границы областей, районов и населенных пунктов. Но информации о реальных собственниках тех или иных участков в открытом доступе нет.
Раньше вся информация о земле хранилась на бумажных носителях в районных управлениях земельных ресурсов, что порождало множество злоупотреблений и земельных махинаций. Теперь же, говорит председатель Государственного агентства земельных ресурсов Украины Сергей Тимченко, сделать это будет труднее. Ведь все данные внесены в единую электронную базу. За нарушения процедур и земельного законодательства земельным регистраторам, которые с 1 января 2013 года будут вносить в систему участки и присваивать им кадастровые номера, на первый раз грозит штраф в сумме от 20 до 50 необлагаемых минимумов, на второй — от 50 до 200 необлагаемых минимумов, и на третий — увольнение без права занимать повторно эту должность. Таким образом, в земельных учреждениях хотят избавиться от коррупции и махинаций.
Сложность сведения всех земельных данных в единую систему заключалась в том, что ранее каждое районное управление хранило их, используя собственную систему координат. В результате за 20 лет регистрации получили более тысячи различных координат, которые никоим образом не стыковались с другими. Разработанное для работы электронного кадастра программное обеспечение позволяет перевести все эти различные системы в единую национальную систему координат. Однако именно из-за разных подходов, говорят в Госземагентстве, на карте и возникают проблемы: накладки, размещение участка не там, где надо, например, на водной территории.
Есть и другие замечания к карте. По признанию директора Центра Государственного земельного кадастра Андрея Тарнопольского, примерно 30% земельных участков в Украине не имеют кадастровых номеров. Однако, продолжает он, проблема решаема, так как с 1 января всем «неизвестным» участкам автоматически присвоены номера и после обращения их владельцев все станет на свои места.
Но есть и другие немаловажные вопросы, ответы на которые не столь однозначны. В частности в адрес разработчиков посыпались упреки, дескать, в основе презентованной карты лежит не что иное, как Google-карта. Если это правда, то возникает вопрос: на что же тогда потратили 50 миллионов долларов кредита Мирового банка? Параллельно звучит, что, наоборот, Госземагенством проведена огромная работа, в частности сделаны ортофотопланы всей территории Украины!
Так что, подытоживая можно сказать: чуда не случилось. Презентованная публичная карта далеко не совершенна и над ней придется еще хорошенько потрудиться, дабы снять все замечания и ответить на все вопросы. Какие же плюсы и минусы начального варианта электронной карты? Об этом Latifundist.com спросил экспертов, работающих в земельной сфере.
Упрощали-упрощали — и получили еще более сложный и непонятный круг земельных вопросов
Наталья Доценко-Белоус, советник юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры», член Ассоциации юристов Украины
С теоретической точки зрения появление государственного земельного кадастра несет существенное упрощения в земельные отношения. Но в условиях отсутствия полной инвентаризации земельных участков и эволюционно сформированной единой базы данных, запуск электронного земельного кадастра преждевременный и повлечет за собой ряд проблем. С некоторыми мы как юристы уже столкнулись.
Проблема №1: вот уже две недели фактически не осуществляются операции с куплей-продажей земельных участков. По всей видимости, возобновятся они не раньше чем через два месяца. С 1 января 2013 года практически каждый нотариус оказался в критической ситуации: даже имея подключение к электронному земельному кадастру, они отказываются проводить какие-либо сделки с земельными участками, ведь понимают высокую вероятность ошибок и некорректности заполнения всех данных публичной карты, запущенной на сайте Госземагенства. А ошибка в вопросах права собственности – это критический риск для покупателя. Рисковать никто не хочет.
Проблема №2: не до конца понятна технология проведения регистрации земли. По новому порядку данные по купле-продаже земли вносятся нотариусом в Госреестр вещных прав, то надо ли еще обращаться в территориальные управления земельных ресурсов, которые ведут поземельные книги, где традиционно отражается информация об изменении собственника на земельный участок. Напрямую нотариусы с этими управлениями сегодня не работают.
Проблема №3: не понятно, как поделить земельный участок и как оформить на него правоустанавливающие документы, ведь с 2013 года упразднены госакты, а свидетельства на право собственности земельными участками будут выдаваться только в случае бесплатной приватизации физлицами.
Упрощали-упрощали — и получили еще более сложный и непонятный круг земельных вопросов. Неэволюционный подход к формированию земельного кадастра может также привести к блокированию передачи какой-либо информации (не только по земле, но и, например (как уже происходит при передаче информации от БТИ), по зданиям и сооружениям). Иными словами, если в спешке вносилась информация в кадастр, то где гарантия, что она внесена корректно и что со временем у законных собственников не возникнут проблемы? Вполне вероятно, что после сглаживания всех спорных моментов по кадастру и процедуре регистрации земли собственник участка обратиться к нотариусу для продажи земли и в ответ услышит «А вы не собственник». И что тогда делать: идти в суд и доказывать, что это проблема плохо подготовленного кадастра, а не собственника? Сегодня именно неотражение информации об уже законных собственниках земли — наибольшее опасение, связанное с запуском публичной карты кадастра.
Системы Земельного кадастра и регистрации прав на землю в перспективе нужно объединить в одну систему
Александр Калиберда, заместитель руководителя проекта USAID «АгроИнвест»
Наконец-то у государства появилась первая более-менее полная кадастровая карта, основанная на данных аэрофотосъемки. А все разговоры, что в основе публичной кадастровой карты лежит Google-карта, преувеличены. В 2003 и 2008 годах я имел возможность работать над этим вопросом. Могу сказать, что Госземагентством проведена колоссальная работа. Сравнивать гугловскую и публичную карту неправильно. Google-карта дает представление о территории и рельефе отдельно взятых ее частей, но она не разрешает проводить землеупорядочные работы и подтверждать право собственности с необходимой точностью.
Понятно, что презентованная общественности карта – это не полноценный Земельный кадастр. Нужно еще много поработать. Основные замечания, на мой взгляд, касаются одновременного наличия Земельного кадастра и отдельной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При существовании двух систем всегда возникает необходимость проводить те или иные работы и операции дважды. Словом, сохраняется несостыковки между этими системами. Именно поэтому надо огромное внимание уделить интеграции системы Земельного кадастра и регистрации прав на землю, чтобы в перспективе объединить их в одну систему. Кроме того, нужно упростить процедуры на земельном рынке. Иначе влияние нового кадастра на земельные отношения будет слабым.
Инвесторы смогут предварительно оценивать перспективы реализации проектов в Украине
Юрий Кацер, менеджер налогового и юридического отдела «КПМГ в Украине»
В целом мы положительно оцениваем публичную кадастровую карту Украины. Несмотря на технические дефекты (например, наслаивание земельных участков, несовпадение границ или площади, присвоение нескольким земельным участкам одного и того же кадастрового номера) и неполноту информации, а также не раскрытие собственников и пользователей земли, данный информационный ресурс содержит ценную информацию для потенциальных инвесторов. В частности, о месторасположении, площади, кадастровом номере, целевом назначении, форме собственности и виде прав на землю, а также ограничениях на земельные участки. За официальную плату заинтересованные лица смогут получить доступ к некоторым дополнительным сведениям о земельном участке – о нормативной денежной оценке, составе земельных угодий, бонитировке почвы. Вышеуказанные сведения, как правило, помогут инвесторам предварительно оценивать перспективы реализации инвестиционного проекта в Украине.
Появление Государственного земельного кадастра и публичной кадастровой карты сможет усилить гарантии прав физических и юридических лиц на землю. Что касается упрощения земельных отношений, то вопрос неоднозначный, ведь на начальном этапе, когда кадастр, скорее всего, будет содержать значительное количество технических дефектов (например, отсутствие информации о земельном участке), проведение сделок с землей может даже немного усложниться. В перспективе появление земельного кадастра должно упростить осуществление сделок с землей.
Среди положительных моментов внедрения земельного кадастра следует отметить несколько.
Во-первых, работа госземкадастра как единой и консолидированной базы данных о земельных участках и их собственниках (пользователях), значительная часть которой является публичной, будет препятствовать недобросовестным операциям с землей (например, когда в отношении одного земельного участка могло быть выдано несколько правоустанавливающих документов).
Во-вторых, публичность информации о земельных участках (кадастровый номер, площадь, границы участка) позволяет собственникам/пользователям земельных участков оперативно выявлять несоответствия между данными кадастра и правоустанавливающими документами, документацией по землеустройству (в частности, касательно наслаивания земельных участков, несовпадения границ или площади). В случае выявления таких разногласий заинтересованные лица (собственники/пользователи земельного участка, собственники смежных земельных участков) смогут предпринять действия по урегулированию спорных вопросов и устранению выявленных разногласий, что, в свою очередь, будет способствовать достижению большей определенности в вопросе прав на землю. Примечательно, что согласно законодательству неточность информации в земельном кадастре, как правило, не блокирует осуществление сделок с землей. Понимая, что технических дефектов функционирования кадастра не избежать (особенно, на начальном этапе работы), законодатель предусмотрительно указал, что государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации прав на землю в случае наличия технических ошибок в земельном кадастре, связанных с переносом соответствующей информации.
В-третьих, работа земельного кадастра упрощает для инвесторов процедуры due diligence в отношении земельных участков и предоставляет им больше уверенности.
В-четвертых, отмена необходимости переоформления/перерегистрации государственных актов о праве собственной на землю при приобретении земли упрощает и ускоряет осуществление сделок с землей.
В-пятых, предусмотренная законодательством возможность подключения банков к кадастру при осуществлении операций с ипотекой позволит им предварительно проверять предлагаемый в качестве залога участок, а также постоянно мониторить юридический статус залога, и соблюдение залогодателями ограничений в отношении предмета залога, что позволит в некоторой степени снизить кредитные риски.
Вышеуказанные преимущества работы государственного земельного кадастра будут способствовать большей определенности в правах на землю, усилению гарантий прав на землю, снижению рисков инвестирования в землю, усилению гарантий кредиторов, владеющих залогом земли, и, таким образом, активизации рынка земли в Украине.
Если не принимать во внимание технические ошибки в информации, содержащейся в кадастре, и текущий уровень его наполнения (дефекты, которые со временем, мы надеемся, будут устранены), то в настоящее время достаточно сложно отметить конкретные изменения, направленные на улучшение государственного земельного кадастра. Это связанно с тем, что на данный момент практически отсутствует практика использования земельного кадастра при осуществлении сделок с земельными участками. В то же время уже сейчас можно отметить некоторые несоответствия положений действующего Порядка о совершении нотариальных действий новым правилам регистрации земельных участков, а также прав и обременений на них. Очевидно, в дальнейшем по ходу увеличения количества операций с земельным кадастром, на практике будут выявляться и иные недостатки, которые будут требовать оперативного устранения для эффективной работы земельного кадастра и рынка земли в целом.
Подводя итоги, следует отметить, что внедрение госземкадастра и публичной кадастровой карты, несмотря не некоторые технические недостатки функционирования, является важным шагом на пути построения цивилизованного и эффективного рынка земли в Украине.
Появление электронного кадастра в нынешнем виде, упростит земельные отношения, в первую очередь, «желательным и избранным»
Александр Ковалив, заслуженный работник сельского хозяйства Украины, почетный доктор Института агроэкологии и природопользования Национальной академии аграрных наук Украины
К появлению кадастра отношусь положительно. Публичный электронный земельный кадастр следовало ввести еще на старте реформирования права собственности и создания гражданского общества. Но взамен наделали много ошибок и неточностей, поэтому все необходимо переделывать и уточнять.
В Ивано-Франковской области еще в 1996 году завершилась разработка украинско-канадского пилотного проекта по внедрению земельно-регистрационной и земельно-кадастровой комплексной электронной системы на базе всех землевладельцев, землевладений и землепользователей Косовского района. Проект на безвозвратной основе профинансировало канадское правительство. Поэтому к запуску электронного кадастра в этой области подготовились еще шесть лет назад. А если бы украинские чиновники были заинтересованы в распространении этого положительного опыта, то мы смогли бы внедрить его и по всей стране.
Нынешняя структура электронного документа в запущенной системе Государственного земельного кадастра состоит из двух частей: служебной и информационной. Предложенная Госземагенством публичная кадастровая карта — это мизерная доля настоящего электронного реестра и всей необходимой публичной информации. Серьезной и содержательной земельной информации в открытом доступе, которую обещали дать с 1 января 2013 года, пока не видно. На мой взгляд, такое «публичное» заигрывание с физическими и юридическими лицами, которые имеют земельные участки и хотят их зарегистрировать, или приобрести землю в собственность, не даст ничего ни для практической работы, ни для гарантирования права собственности. Ведь регистрации прав на земельные участки и другое недвижимое имущество выведено за пределы государственного земельного кадастра. И согласно Порядку ведения государственного земельного кадастра (постановление правительства от 17 октября 2012 №1051) функции администратора кадастра предоставлено государственному предприятию Госземагентства по согласованию с Министерством аграрной политики и продовольствия Украины. Внесение сведений в кадастр и предоставления таких сведений проводят государственные кадастровые регистраторы, которые входят в состав Госземагентства и его территориальных органов. Такой регистратор, используя собственную печать, по форме и описаниям, определенным Минагропродом, имеет доступ ко всем сведениям этого кадастра, самостоятельно принимает решение о внесении сведений в него, о предоставлении таких сведений, а также об отказе во внесении или предоставлении сведений. Поэтому, возможно, и хорошо, что регистрацию прав на земельные участки и другое недвижимое имущество выведено за пределы государственного земельного кадастра — Минюсту. Однако такой «развод» способен осложнить регистрационные отношения и, вероятно, приведет к дублированию или несоответствию регистрационных данных и самих процедур.
Подытоживая, скажу, что появление электронного кадастра в нынешнем виде упростит земельные отношения, в первую очередь, «желательным и избранным»… А выписаны, в упомянутом порядке, требования, действия и процедуры слишком осложнят процесс законного приобретения прав собственности. Если к этому всему добавится много неточностей и фальсификаций (и как следствие — судебные тяжбы и недовольство граждан и юрлиц), то не стоит ожидать получения справедливых и гарантированных регистрационных прав собственности на земельные участки.
Невнесенные в кадастр участки не имеют 100% гарантии прав собственности
Андрей Кошиль, президент ассоциации «Земельный союз Украины»
Появление закона о земельном кадастре и открытие в он-лайн режиме публичной кадастровой карты – хорошо. Наконец-то можно увидеть накопленные более чем за 20 лет земельной реформы проблемы. Однако публикация и запуск новой системы не означает, что появились надежные гарантии прав собственности на землю и все проблемные вопросы решены. На протяжении всей истории независимой Украины идет приватизация земельных участков. При чем до 2004 года приватизированные участки не получали кадастрового номера, потому что не вносились в электронную систему кадастра. Это проблема. Ведь право собственности на них зачастую подтверждено только актом на право собственности, а другой землеустроительной и юридической документации невозможно найти.
По сути дела, участков, которые не имеют кадастрового номера, в публичной карте вообще нет: Госземагенство говорит о 7-8 миллионах таких участков из 25 всех существующих. А любой реестр, содержащий в себе не всю информацию, а лишь ее часть, – не полный. Невнесенные в кадастр участки не имеют 100% гарантии прав собственности. Так что в кадастре, безусловно, есть ошибки (в частности, в информации о земельных участках, их границах, о собственниках), но по-другому и быть не могло. Поэтому первоочередное задание – как можно быстрее усовершенствовать и внести всю эту недостающую информацию в кадастр.
Нельзя проконтролировать переход права собственности на земельный участок
Ростислав Кравец, адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры»
В целом такой шаг я оцениваю положительно. Однако в том виде, в котором он существует сейчас, реестр малоэффективен. Так, при поиске информации несколькими моими знакомыми в реестре, данные об их праве собственности на земельные участки там отсутствовали, либо были устаревшими. Кроме того, данные, которые предоставляются для свободного доступа, крайне скудны. Зачастую кроме кадастрового номера и размера земельного участка другая информация отсутствует. Следовательно, в нынешнем виде от реестра не стоит ждать существенного упрощения земельных отношений. В большинстве стран такие реестры содержат значительно больше информации. А именно, кроме номера, размера и назначения данные обо всех собственниках земельного участка с момента его выделения. Кроме того, за небольшую плату можно получить официальную выписку с этими данными из реестра.
Также, содержащиеся данные в обнародованном реестре не всегда отвечают действительности, и при осуществлении операций с землей, к сожалению, на него нельзя положиться. Кроме того, при помощи данного реестра нельзя проконтролировать переход права собственности на земельный участок. Чтобы улучшить реестр, необходимо увеличить перечень данных доступных к публичному просмотру: дату последней операции с земельным участком, внести актуальные данные, так как большинство информации сильно устаревшее, ввести электронное оповещение о смене собственника конкретного участка. Даже такие данные, которые не будут раскрывать конечного собственника, смогут предотвратить несанкционированные действия с земельным участком и придадут больше уверенности в вопросе защиты права собственности на землю.
Публичность кадастровой информации — станет главной предпосылкой для повышения ее качества
Андрей Мартын, заведующий кафедрой Национального университета биоресурсов и природопользования Украины
Запущена на сайте Госземагентства публичная карта – важный шаг вперед для создания земельного кадастра Украины. Земельный кадастр, наконец-то, перестает быть «вещью в себе», а участники земельных отношений смогут черпать земельно-кадастровую информацию в удобной для себя форме в кратчайшие сроки. Публичная кадастровая карта пока еще не в полной мере соответствует требованиям закона Украины «О Государственном земельном кадастре», потому что нет сведений об ограничениях в использовании земель, о целевом назначении участков, их денежной оценке и так далее.
Кадастровый портал пока не предоставляет весь спектр административных услуг, необходимых землевладельцам и землепользователям, землеустроительным организациям, нотариусам и прочим лицам, заинтересованным в кадастровой информации. Например, плательщики земельного налога или арендной платы пока не могут получать в он-лайн режиме сведения о нормативной оценке земельных участков. Землестроительные организации не имеют сведений о зарегистрированных в кадастре геодезических координатах земельных участков. Нотариусы лишены возможности самостоятельно готовить извлечения из Государственного земельного кадастра. Таким образом, представленную Госземагентством публичную кадастровую карту пока еще нельзя считать состоявшимся информационным ресурсом. Предстоит еще очень много технической работы, направленной на совершенствование сервисов публичной кадастровой карты, а также – на наполнение ее информацией. В то же время публичность кадастровой информации станет главной предпосылкой для повышения ее качества. Теперь каждый землевладелец сможет увидеть, где реально зафиксированы границы его участка. «Всплывут» требующие исправления ошибки, уже накопленные в кадастровых базах данных.
Понятно, что кардинально лучше земельный кадастр от запуска публичной кадастровой карты одномоментно не станет. Но публичность кадастровой информации позволит землевладельцам и землепользователям лучше понимать, чем они владеют или пользуются, увидеть «накладки» участков, точность фиксации границ и тому подобное. Сервисы, предоставляемые с помощью кадастрового портала, в перспективе должны существенно упростить получение информации, необходимой для уплаты налогов, осуществления транзакций с участками. На этапе становления новых систем ведения земельного кадастра и регистрации вещных прав на недвижимое имущество, скорее всего, возникнет достаточно много проблем технического и организационного характера.
Положительный эффект от внедрения новой кадастровой системы экономика и общество Украины сможет ощутить, скорее всего, лишь в среднесрочной перспективе. Работа кадастровой системы должна быть приведена в полное соответствие с законом Украины «О Государственном земельном кадастре». Очень важным является вопрос платности кадастровых услуг. Государство должно понять, что кадастр — это не инструмент для принудительного собирания денег за навязываемые участникам земельных отношений административные услуги, а долгосрочная инвестиция в упрочнение гарантий прав собственности в нашей стране. Требуют совершенствования процедуры исправления ошибок в земельном кадастре. Достаточно болезненным будет переход на новую государственную геодезическую систему координат УСК-2000. Много вопросов остается в отношении кадрового и технического обеспечения земельно-кадастровой деятельности, в том числе самостоятельности кадастровых регистраторов при выполнении своих функций.
В судебном заседании или при совершении сделок с землей ссылки на публичную карту не могут приниматься
Александр Поливодский, директор юридической фирмы «София»
Публичная карта – это первый шаг к большей открытости земельных отношений в Украине. Возможность получить в он-лайн-режиме информацию о земельных участках, безусловно, следует приветствовать. Дополнительная официальная информация такого рода полезна для собственников или потенциальных покупателей, поскольку дает возможность убедиться в том, что участок как таковой существует, права на него признаются государством.
Вместе с тем с появление публичного реестра увеличивается количество жалоб на несоответствие информации, которая указана на сайте с той, которая в документах конкретных собственников земельных участков. Очевидно, что речь идет об ошибках и неточностях. Надеемся, что такие случаи перестанут иметь место, иначе смысл в публичности такой информации полностью теряется, а эффект от такой публичности будет противоположным. Именно поэтому содержащаяся в такой базе информация может служить лишь дополнительным источником информации. Официально же (в судебном заседании или при совершении сделок с землей) ссылки на публичную карту не могут приниматься.
Не исключено, что в случаях несоответствия или отсутствия информации для подтверждения прав на земельные участки собственники вынуждены будут повторно обращаться в государственные органы. В таком случае это будет означать увеличение количества обращений в госорганы и рост недовольства граждан.
Следует также учесть, что на карте, которая существует в Интернете не указано, кто является собственником конкретного земельного участка. По этой причине и по причине возможной неточности информации, которая указана на сайте приоритет будет за той, которая будет предоставлена на бумаге в виде надлежащим образом оформленных документов.
Особенностью предоставленной публичной карты является также то, что на ней не указываются собственники конкретных земельных участков. Сегодня высказываются предложения сделать и эту информацию публичной. Однако для этого необходимо, чтобы парламент внес изменения в закон «О защите персональных данных» и исключил эту информацию из частной информации о гражданине. Вместе с тем необходимость в публичности информации о собственниках, по моему мнению, является сомнительной.
Земельные отношения не станут прозрачными, а коррупция не исчезнет, если информация о собственниках земель в кадастре будет закрытой
Иван Томич, председатель Союза сельскохозяйственных кооперативов Украины
Очень позитивно, что начали реально (а не на словах) создавать открытую (пусть еще не полную) базу земельных данных. В этом направлении давно нужно было двигаться, чтобы получить прозрачный рынок. Но этот шаг показал многочисленные проблемы в сфере земельных отношений, в частности незавершенность размежевания земель. На мой взгляд, создать полную общегосударственную кадастровую электронную систему можно только в комплексе с принятием закона об инвентаризации земель. Важно также, чтобы информация в кадастре была персонифицированная. Земельные отношения не станут прозрачными, а коррупции не исчезнет, если информация о собственниках земель в кадастре будет закрытой.
Ирина Наталенко, Национальный агропортал Latifundist.com
