Темная сторона агробизнеса
Джерело фото: Latifundist.com
Как и во многих других отраслях, в агросекторе есть как светлая, так и темная сторона. О второй как раз хотелось бы сегодня поговорить.
Дешевая аренда земли — это миф
Конечно, не берусь утверждать, что в Украине нет «пайщиков» (собственников земли), которые до сих получают меньше двух тысяч гривен за гектар. Однако такая ситуация, скорее всего, сложилась из-за комбинации нескольких факторов: отсутствия альтернативных арендаторов, долгосрочности (более 20 лет) договора аренды и недобросовестности арендатора, который не желает индексировать стоимость аренды.
Если 10 лет назад были регионы, где монополии недобросовестных арендаторов чувствовали себя свободно, то сейчас таких уже единицы.
Более того, на юге (в нашем регионе) сложилась практика регулярного «добровольного» индексирования аренды, независимо от договора, например, после скачка доллара или просто раз в два года. Почему об этом никто не говорит? Вместо этого все медиа вместе с популистами дружно трубят, что за аренду платят мало.
Теперь давайте посчитаем. Допустим, нормативная денежная оценка земли составляет 26 тыс. грн за гектар. Уже сейчас для нормальных участков стоимость аренды составляет 3 тыс. грн. Таким образом, это уже 11,5%. Есть малопродуктивные участки, где аренда должна быть ниже. Но минимум, что я встречал, — 8,3%, но бывали случаи и по 15%. Разве это дешево? А если учесть, что регион считается зоной рискованного земледелия, где раз в пять лет засуха, а среднегодовая норма осадков в районе составляет 300-400 мм.
Даже если абстрагироваться и перейти к валютным расчетам — у вас все равно получится 5-10% доходность в долларе. Разве этого мало?
По сравнению с более северными регионами количество фермеров в разы больше на юге. Конкуренция безумная. Точных цифр ни у кого нет. Но даже по статистике, в каждой из южных областей (Николаевской, Запорожской и Одесской) от 5 до 7 тысяч фермерских хозяйств, тогда как в некоторых более северных регионах их сотни. Именно в демонополизации и стимулировании здоровой конкуренции должны заключаться усилия тех, кто так волнуется о судьбе селян и бесценной украинской земли.
В заключение: у каждого пайщика есть договор, гражданско-правовые отношения. Наша страна должна научиться соблюдать договора. Рано или поздно, у каждого появляется законная возможность не продлевать договор аренды и найти себе лучшего арендатора. Если на Полтавщине пайщики недовольны тем, что им платят по 1,5 тыс. грн, то найдутся желающие (я найду) платить по 3 тыс. Не стоит поддаваться влиянию телесюжетов — зайдите сами, например, на сайты объявлений и попробуйте там взять в аренду гектар по 1000 грн.
Черное зеркало общества
С другой стороны, сельхозпроизводители со мной согласятся, что популизм и заигрывание общества с собственниками сельхозземли уже перешли все границы.
Во-первых, огромная часть собственников (как и наших сограждан) абсолютно не уважают закон и обязательность сделки. Если ему не хватает денег — значит, плохой договор. Если договор плохой — значит, это не рынок такой или экономика, или условия договоренности — это его обманули и договор не нужно выполнять.
Во-вторых, многие считают свою землю просто бесценным золотым руном, которое должно постоянно и беспрекословно приносить деньги, несмотря ни на что. Что аренда должна быть в десять раз выше, ведь так сказали по ТВ. Но постойте, кто несет все риски? Какие риски несет собственник земли? Но при этом он получает годовую рентабельность не менее 10%. Сравните риски и доходность с депозитами. Разве должен или может пай (размером до 10га) обеспечить, внимание, пассивным доходом достаточного размера, чтобы человек мог жить как рантье, не работая ни дня ни на земле, ни в другом месте? Многие всерьез считают, что должен.
Например, на юге Украины операционная прибыль $300 с 1 га — это уже хорошо. Из них $150 вы должны пайщикам (арендодателям) — остается $150. «Черно-белая» рыночная стоимость земли около $1 тыс. Вам, как фермеру, тоже надо вложить не менее $1 тыс. в технику и оборотные средства. Короче, вклад плюс-минус одинаковый. Но риски в южном регионе у собственника земли и того, кто на ней работает, совершенно разные. У растениеводов в центре страны доходы выше, но и аренду платят $200 и выше.
В третьих, на каждого недобросовестного арендатора найдется десять еще менее добросовестных арендодателей. К сожалению, бедность или власть, или все вместе, отучили наших людей от простой порядочности. Вчера у тебя взяли деньги за аренду на год вперед, но на три года — ты отказал. Значит, завтра придут с адвокатом утверждая, что ты уже 5 лет не платил аренду, и всеми богами в глаза клянутся, что договор не подписывали.
Дешевая земля — тоже миф
Первое, что нужно понимать, — рынок есть всегда. Даже если его формально нет. Нелегальная (теневая) экономика питается как стероидами всякими запретами и мораториями. Вспомните джинсы и видики давным-давно или недавний запрет на обмены больших сум валют, оглянитесь на евробляхи или самострои в центре города. Если есть спрос — всегда будет предложение, а все вместе они — уже рынок.
Рынок земли тоже есть, хоть и дикий, «серый» или «черный» — не важно. Главное: как и любой другой рынок, он может обойтись и без регулирования и легализации. Принципы экономики в нем непреклонно работают.
Например, реальная цена на землю уже сформирована и коррелирует со стоимостью аренды. Как стоимость любого другого актива, она должна зависеть от его уровня доходности с поправкой на риски потери инвестиций или неполучений дохода. Кроме того, по идее, на стоимость должны влиять уровень риска страны и отрасли.
Поэтому в моем условном рейтинге факторы риска на стоимость земли в Украине выстроились в таком порядке:
- военная агрессия;
- рейдеры;
- коррупция;
- популисты.
Олег Лагодиенко, сооснователь компании «Этиконтроль», совладелец хозяйства «Колос»
