Як не стати ласим шматком для рейдера та збільшити земельний банк
Джерело фото: Feodal.Online
Вже давно не секрет, що головний актив будь-якого підприємства — земельний банк. І саме від його «безпеки» залежить ефективність агробізнесу. Наявність прогалин та відсутність правильного обліку ускладнюють оперативну діяльність будь-якого господарства, створюють фактори ризику та вірогідність відтоку землі. Яким має бути правильний облік зембанку, як побачити та усунути прогалини, побачити варіанти розширення та захистити бізнес від рейдерів — розберемось разом.
Облік та документообіг
Кожне господарство стикається з помилками у веденні обліку земельного банку. Це неминуче. І якщо якийсь землевпорядник скаже, що може вивести земельний банк сотка в сотку — рекомендую ставитись до цього скептично.
Так чи інакше вам доведеться мати справу з помилками в кадастрових номерах, накладками в документах орендодавців, паспортах, наприклад, відсутністю другої фотографії, наявністю виконавчих проваджень тощо.
Основна запорука убезпечення земельного банку — зареєстровані масиви у ДРРПНМ.
Слід уникати укладання сумнівних договорів з органами місцевого самоврядування на певний термін, договорів оренди в ДЗК (адже це гарантія відсутності спокою товаровиробника, адже силу мають тільки договори, укладені у ДРРПНМ) та від ведення обліку на паперових носіях. Якщо підприємство веде облік в Excel — це вже добре, але як показує практика, він обмежується відомістю для видачі орендної плати. А для ефективної роботи цього замало.
«Договори лежать стосами, сформовані за якоюсь обраною логікою до моменту перепідписання. А коли воно почалось — настав хаос…» — напевно, багатьом знайома історія. Варто розуміти, що облік у таблицях та на папері напряму залежить від людського фактора, тому ті землі, які ви вважали своїми, може вже давно обробляє ваш конкурент.
До перепідписання необхідно готуватись заздалегідь та оновлювати дані з державних реєстрів хоча б раз на рік перед виплатою ренти.
Документообіг агропідприємства дуже важливий. В ідеалі потрібно мати скан-копії документів, аби в будь-який момент можна було передивитись договір та інформацію про орендодавця. Найзручніший варіант — підвантажити скани договорів у єдину систему обліку і управління, таку як Feodal.Land, які будуть прив’язані до конкретних ділянок і відомостей про інші речові права. Це дуже зручно і практично.
Наразі у багатьох агровиробників закінчуються договори користування, і це певний тест ваших відносин з орендодавцем протягом 5-7-10 років. Процес перепідписання пов’язаний з політикою, як і з боку орендодавця, так і з боку громади. Тому що якщо комунікація з громадою налагоджена неправильно, на вас чекає важкий процес перепідписання, а можливо і відтік земельного банку.
У будь-якому випадку, якщо активно не займатись переоформленням спадщини, то в процесі перепідписань, доцільно планувати 3-5% відтоку зембанку. Це здебільшого ідейні люди, або «мертві» землі. У такому випадку не виключається вірогідність збільшення «білої» орендної плати, тому що громада, скоріш за все, буде тиснути. І всі побудовані майданчики, басейни забудуться, коли ви зустрінетесь з конкурентом на полі. Тут можуть врятувати ситуацію тільки бонуси, мотивація місцевих агентів, орендна плата і гарні відносини з пайовиками.
Пам'ятайте, товаровиробник захищений від рейдерства, якщо він має гарні відносини з орендодавцями. Адже люди стануть на ваш бік.
Відтінки рейдерства
На жаль, рейдерство у сільському господарстві вже звична справа. Тому товаровиробникам варто убезпечувати свій бізнес від загарбників та недобросовісних конкурентів. Ось основні типи рейдерів.
Конкурент. Насправді конкурент стає рейдером тільки тоді, коли, наприклад, зухвало збирає ваш врожай. Про це варто розуміти, що він працює на паливі неефективності підприємства. Якщо ви неефективно вели облік земельного банку і не налагодили відносини з власниками ділянок, рейдер обов’язково з’явиться.
Другий вид рейдерів, це юристи або так звані «чорні» нотаріуси. На жаль, велика кількість фермерів, які ведуть родинний бізнес, є ласим шматком для такого виду рейдерів. Відбувається здебільшого це так: зміна директора, учасників і відповідно юридичне захоплення підприємства. Тут важко захиститись, але превентивні заходи повинні бути. Рейдер-юрист також може домовитись з колегією при Мін'юсті та наказом розірвати ваші договори користування і зареєструвати свої договори. Але, знову ж таки, він має працювати з людьми і тут відіграє роль ваша комунікація з людьми. Не маєте чіткої комунікації — втратите землю.
Колишній працівник. Рекомендація: не залишайте після звільнення працівника чинних доручень, повноважень, паролів, комп’ютерів, контактів. Всі мають знати, що ви звільнили цього працівника. Ваше підприємство повинно мати чіткі обмеження на підписання договорів розірвання. Тобто засновнику краще надати рішення на дозвіл підписання договорів розірвання, ніж потім через рік після звільнення вашого працівника будуть продаватись ваші розірвання, причому минулими датами. Це стосується і доручень. Треба розуміти, навіщо ви надаєте доручення та на який термін. Не погоджуйтесь на «акції» нотаріусів. Якщо воно потрібно на місяць, не економте умовні 500 грн на підписанні короткотривалого доручення.
І останній, найнепередбачуваніший тип рейдерів — бандити. Від таких осіб нічого не захистить. Тут рекомендую не розголошувати важливу інформацію, а всі важливі операції, наприклад, купівлю-продаж, тримати у таємниці.
Земля є?
Насправді земля є завжди, просто ви її не бачите.
Аби правильно оперувати своїми землями, потрібно чітко бачити своїх конкурентів і орендодавців. Для цього необхідно розуміти ситуацію в межах адмінодиниць та проводити аудити навколишніх земель.
Чому землевпорядний аудит в межах ваших полів є неефективним? Тому що в межах полів ви будете знати тільки те, що відбувається всередині вашого зембанку, а недобравши якихось 100 га навколо, ви не побачите загальну картину. Тому рекомендую проводити аудит в межах адмінодиниць у єдиній системі Feodal.Land.
Якщо у вас виникло питання «а що це мені дасть?» — надаю відповіді:
Перше — це бачення ситуації навколо: розуміння, де знаходяться ваші земельні ділянки, а де конкурента. Побачивши ділянки конкурента у ваших масивах, ви будете мати можливість зробити автоматизовані обміни.
Друге — оцифрування меж ваших масивів. Якщо ви не маєте меж полів, ми оцифруємо їх з точністю 1-3 см. Навіщо вам межі полів в управлінні земельним банком? Це потрібно для того, щоб оцінити прогалини в питаннях користування землі. Зрозуміти де ваші технічні втрати, тобто недообробіток землі та необґрунтований обробіток — землі, які обробляються без правовстановлюючих документів. Для одного господарства технічні втрати — це невеликі площі, для іншого — сотні гектар. Краще провести розліснення і ефективно використовувати свою землю, за яку ви платите. Щодо необґрунтованого обробітку, то здебільшого це обробіток польових доріг та земель комунальної власності, проінвентаризованих або не проінвентаризованих.
Виправлення помилок
Що робити з польовими дорогами, які ви обробляєте? Рекомендую йти до громади і домовлятись про розробку вами проєкту землеустрою з встановлення меж польових доріг і отримувати ці землі в користування за адекватними ставкам. Коли ви перші прийдете в громаду з пропозицією на кшталт «я буду платити гроші, розроблю проєкт, але обійдемось без захмарних 12%». Ви заплатите раз і на перспективу 7-ми років зменшите свій ризик.
Обробляти землі комунальної власності — це ризикована історія. В цьому випадку є два варіанти дій. Перший — не обробляти, не ризикувати, не сіяти. Тому що це самозахоплення, яке веде до нарахування СГ втрат, або хтось просто збере вашу пшеницю, тому що виграє на аукціоні цю ділянку.
Друге — йти до громади і домовлятись про приватну власність. Але це довгий, дорогий і об'ємний процес. Крім того, органи місцевого самоврядування стають обізнанішими, в тому числі завдяки компанії Feodal.Online. Громади мають змогу бачити ваші землі, самозахоплення, незаконний обробіток земель мертвих громадян і т.д.
Доцільніше агровиробнику прийти першим, отримати адекватні ставки і поки інших під тиском змушують працювати в «білу», ви вже це робитимете.
Найголовніше в управлінні земельним банком — розуміти ризики. Там, де вони не припустимі, краще відрізати ці кілька гектар. А там, де вони адекватні, потрібно все документально оформити і бути ефективним і захищеним.
Всі деталі про систему Feodal.land і управління земельним банком можете отримати за телефоном — 067 10 20 10 6 Євгенія.
Андрій Дем’янович, засновник і керівник компанії Feodal.Online
