Право на підпис, або Хто має переважне право на пролонгацію договорів оренди
Джерело фото: Adobestock
Для того, щоб дізнатись, хто має переважне право на перепідписання договорів оренди, потрібно згадати саме визначення оренди земельної ділянки, правила оформлення та тонкощі строків договорів. Розібратись з цим нам допоможе спікер курсу «Земельні Котики», керівник відділу земельних і майнових відносин МХП Володимир Нагорний.
Строк договорів оренди
Оренда землі — це засноване на договорі строкове та платне користування земельною ділянкою. Відповідно в договорі насамперед має бути врегульовано строк оренди, який в обов’язковому порядку фіксується конкретною датою його закінчення.
Зазвичай строк оренди становить 7-10 років. За цей період законодавчі норми можуть змінюватись, як і трактування пунктів у договорі. Задля убезпечення себе від перепідписання договорів через зміну законів потрібно вказувати конкретну дату їх закінчення. У такому разі будь-який законодавчий процес цього вже не змінить.
Читайте також: Методичка для агрохолдинга. Как работать в условиях открытого рынка земли
Практичні аспекти
Якщо говорити про практичні аспекти, то передусім потрібно визначитися з системою роботи з договорами оренди — автоматизована чи не автоматизована. Коли договорів оренди небагато — 50-100 договорів на одну людину на рік або навіть і 1000 договорів на декілька людей — автоматизації не треба. Відкриваємо документ Word, вручну змінюємо контактні дані людини та кадастровий номер земельної ділянки, стежачи за правильністю даних задля уникнення помилок.
Перший рівень автоматизації уже передбачає наявність Excel документа. Через алгоритм макрокоманд він підтягує дані про пайовика та земельну ділянку в текст документа зі зручним інтерфейсом заповнення.
Шаблони договорів і додаткових угод
Шаблон договору, як і додаткові угоди до нього, повинен бути в кожному господарстві. Адже питання пролонгації рано чи пізно постає перед кожним аграрієм. У разі, якщо не буде єдиного шаблону, то кожен інший договір буде укладатися по-різному. У ньому необхідно буде враховувати всі умови попереднього документа. Якщо ж це шаблон — з ним легше працювати, і однозначно виникатиме менше помилок.
Перед проведенням кампанії з пролонгації, перепідписання оренди договорів найперше проводимо юридичний аудит. Потрібно повернутися до попереднього документа, передивитися необхідність внесення змін. Наприклад, раніше не було абсолютно ніякого розуміння про електронні платежі орендодавцям, а в договорах оренди передбачалася виплата тільки в грошовій формі через касу підприємства. Тепер можна розраховуватися поштовими переказами, перераховувати кошти на карткові рахунки орендодавців. Такі можливості можна було б передбачити, зокрема й у додатковій угоді на пролонгацію договору.
Читайте також: Анатолій Кузьменко про ціни на газ, майбутнє цукрової галузі, ринок землі та перспективи ФК «Олександрія»
Аудит ефективності використання землі
Наявність земель, які не залучені в основному обробітку, є нічим іншим, як необдуманим витрачанням коштів. Краще не пролонговувати договори оренди земель у ярах, у балках та на заліснених територіях.
Якщо ви вирішили сплачувати орендну плату місцевій громаді для зниження негативного емоційного фону серед орендодавців, то робіть це без укладання договорів оренди: або без його державної реєстрації, або за умовами вашого старого договору. Бо коли захочете відмовитися, доведеться йти до орендодавця та підписувати угоду про розірвання, що нині зробити зовсім нелегко. Орендодавці зазвичай не підписують таких угод, а попередження про припинення договірних відносин в односторонньому порядку тягне за собою сплату орендної плати орендарем ще за півроку.
Читайте також: Поживемо — побачимо. Прогнози 2022: земля, зерно, олійні
Індивідуальні умови
Окремо слід визначити практику укладання індивідуальних умов договорів. Вони бувають різними, але найпоширеніша з них — це індивідуальна умова про сплату авансу.
Досить часто орендодавцям необхідна більша сума коштів, аніж розмір орендної плати. Нерідко їх використовують на лікування, придбання житла, навчання дітей тощо. У такому разі орендодавці звертаються за виплатою авансу. І якщо ви можете це дозволити, то лояльність та певна стабільність у відносинах із землевласниками — гарантована.
По суті, аванс — це найпоширеніший вид індивідуальних умов. Бажано угоду про аванс грошової виплати прописати в договорі, адже він має письмову форму та підлягає обов’язковій державній реєстрації. Відповідно таку угоду потрібно зареєструвати та прописати збільшення терміну дії договору в додатковій угоді пропорційно авансовій виплаті орендодавцеві. Зазвичай агрохолдинги дотримуються формули: 1 рік авансування дорівнює 2 рокам продовження терміну дії договору.
Якщо цього не зробити, то не завжди можна довести власнику земельної ділянки, що в угоді зафіксовано, власне, отримання авансу. Бажано такий аванс також виплачувати в безготівковій формі на рахунок орендодавця. Так у вас завжди збережеться банківська інформація про підтвердження платежу та про його отримання власником розрахункового рахунку.
Фіксація авансу має відбуватися до розділу договору «Орендна плата». Бажано вказати, за який строк виконується зобов’язання, з якого по який рік, вказати, що це є дострокове зобов’язання орендної плати.
Іншими індивідуальними умовами можуть бути будь-які умови. Зокрема, розміщення нерухомості, тимчасових складів зберігання твердих добрив, місткостей з розчинами чи водою та інше.
Що не слід прописувати в договорах
Категорично не рекомендуємо прописувати в договорах у частині орендної плати натуральну чи відробіткову форму оплати в розрізі її видів (сільськогосподарських послуг) та кількості зернових, які видаються в натуральній формі.
З кожним роком кількість охочих отримати орендну плату в натуральній формі зменшується, і потреба в ній відповідно також. Зафіксувавши натуральну чи відробіткову форму у своєму договорі, ви лишите ніщо інше, як зачіпку для недобросовісних орендодавців для того, аби вони потім могли в судовому порядку розірвати договір оренди. Наприклад, ви вже перестанете надавати оранку або захочете від неї відмовитися, а вона буде прописана в договорі. Невиконання цих умов з часом можуть трактуватися як систематична невиплата орендної плати.
Поради щодо процесу підписання/перепідписання
Процес укладання договорів найкраще робити тоді, коли ви щось даєте вашому орендодавцю: виплачуєте орендну плату, видаєте зерно, вітаєте його зі святами, робите благодійні подарунки. Будь-яка інша форма заохочення також може супроводжуватися переукладенням договорів.
Фізичні особи, наші з вами орендодавці, завжди лояльніше ставляться тоді, коли їм щось приносять. Відповідно, якщо ви плануєте продовжувати договори оренди та водночас маєте якісь соціальні заходи в певному населеному пункті, обидва процеси потрібно об'єднати.
Найкращий період року для пролонгації — це виплата орендної плати.
Якщо вона припадає на січень, то і перепідписання договорів робимо цього ж місяця. Звісно, якщо немає негативного емоційного сплеску. А для цього потрібно промоніторити настрої ваших орендодавців.
Безпосереднє підписання має супроводжуватися повним набором необхідних інструментів. Насамперед — бланками договорів. Бажано використовувати вже готовий документ. Тобто всі дані про пайовика, земельну ділянку, її площу, розмір орендної плати мають бути вже зазначені в договорі, коли ви йдете його підписувати. Оскільки бланки договорів, у яких є порожні місця, орендодавцями підписуються неохоче та з осторогою. Поговоріть із декількома з них: з’ясуйте ситуацію, спробуйте перепідписати кілька договорів; дізнайтесь, про що вони говорять, як відгукуються про вашу компанію. Отриману інформацію занотуйте та намагайтесь розв'язати ці проблеми. Якщо цього не вдається зробити, то хоча б постарайтеся акцентувати увагу орендодавців на іншій темі. Після цього починайте підписувати договори оренди.
Для того, щоб запобігти махінації та заспокоїти пайовика, перед підписанням договору в ньому мають бути заповнені всі реквізити: дані орендодавця, інформація про земельну ділянку, розмір орендної плати, строк дії договору та інше. Створюємо максимальну комфортність. Орендодавець має прийти та поставити декілька підписів. Бажано, щоб цих підписів було небагато. Сьогодні можна обійтися всього двома підписами на двох примірниках договорів.
Мобільний офіс у телефоні
Підписують договори зазвичай під час візиту в села, тож часто не вдається повністю забезпечити наявність необхідної офісної техніки (МФУ, принтери тощо). Готові та заповнені договори оренди можна відсканувати за допомогою смартфона або планшета. Банально зробити фотографію, зберегти та відправити на пошту чи файлообмінник.
Підсумки та можливості
Підсумуємо. Основна наша порада при перепідписанні договорів оренди та додаткових угод — це орієнтація на строк та розмір виплати.
- Строк прописується завжди крайньою датою, тобто закінченням дії договору.
- Договір має бути шаблонний, перевірений декількома юристами та перечитаний співробітниками компаній.
Перед початком процесу пролонгації заміряємо настрої у населеному пункті, проводимо аудит договорів, ефективності використання земельної ділянки. Лише потім розпочинаємо процес підписання або пролонгації. Сам процес супроводжуємо набором інструментів (від офісної техніки до програмного забезпечення) і, звичайно, робимо його максимально комфортним для орендодавця.
А для того, щоб дізнатись більше деталей про земельні відносини, раджу придивитись до курсу «Земельні Котики» від освітньої платформи «Культиварій». Тим паче, що 18 лютого стартує 4-й набір на новий курс 2022 р., який об'єднає два надважливі для аграрія напрями: системне управління зембанком та купівлю-продаж землі. Курс дає можливість отримати, окрім онлайн-навчання, справжню бойову підготовку на очних сесіях зі спікерами. Все відбуватиметься за прикладом сучасних бізнес-шкіл. Курс є комплексним продуктом, де зібрано весь концентрат знань про землю в Україні.
Приємним нововведенням є те, що курс триватиме 1 місяць, тож важливі знання можна буде оперативно отримати в бойовому режимі ще до посівної. А за доброю традицією «Земельних Котиків» після навчання відбуваються зустрічі земельного клубу спікерів, курсантів та випускників. Жодна з них не проходить без таємного гостя. Поповніть свій аграрний IQ ! Деталі за посиланням.
Володимир Нагорний, керівник відділу земельних і майнових відносин МХП
