2020: полноценный рынок земли или мутация моратория?
Мы не должны стыдиться признавать свои ошибки, что означает только то, что сегодня мы мудрее, чем были вчера. (Александр Поуп, английский поэт)
Предисловие
Итак, новоизбранные Президент и Верховная Рада приступили к работе. Ожиданий от них много, как и доверия к ним. Еще до выборов Владимир Зеленский и «Слуга народа» анонсировали множество изменений в законодательной базе, а после формирования Правительства было заявлено, что надо будет принять около 500 законов, в том числе законы «Об обороте земель» и «О земельном рынке». Вероятнее всего, по ходу работы депутатов количество законопроектов будет оптимизировано, как и вышеупомянутые «земельные» законопроекты: по-моему, нет необходимости в раздробленности этих законов. Маленькое примечание: экс-премьер Владимир Гройсман в интервью Financial Times заявил, что ВРУ VIII созыва отклонила 60% законопроектов.
Допущенные ошибки: кто должен их признать?
Сегодняшняя нерешенная проблема моратория указывает на то, что по ходу реформы были допущены ошибки, которые не были исправлены в последующий период. С активизацией идеи отмены моратория, активизировались и противники свободного земельного рынка, которые настойчиво выдвигают идею о проведении референдума. Когда руководство страны для решения проблемного вопроса спрашивает мнение у собственного народа, это демократично, но не в этом случае: таким действием государство само ставит под сомнение почти 30 лет тому назад им же проведенную земельную реформу.
По моему мнению, чтоб начать откровенную беседу, первым делом правительство должно признать ошибки и просчеты в процессе проведения земельной реформы. Естественно, никто не винит нынешнее правительство в допущенных ошибках, но мировая история знает немало фактов, когда правительства признавали и извинялись не за свои ошибки, потому что они были правопреемники. Не будет совсем адекватным сравнением, но вот наглядный пример: первого сентября текущего года, Президент Германии Вальтер Штайнмайер попросил прощения у Польши за события Второй мировой войны. А ведь после этого прошло аж 80 лет.
Итак, земельный рынок или мутация моратория?
Мораторий создает уйму «неудобств» всему украинскому обществу, но в первую очередь собственникам паевых земель, которые лишены возможности по своему желанию распорядиться своей собственностью и покорно ждут решения проблемы. Новое руководство страны пообещало отменить мораторий уже в этом году, а рынок земли запустить с 1 октября будущего года.
Но будет ли конечный итог соответствовать цивильным стандартам?
Анализируя позиции разных должностных лиц Украины, можно высказать мнение: может случиться так, что даже после запуска рынка собственники не почувствуют себя полноценными владельцами. Причиной тому может стать неготовность правительства полностью «отказаться» от 28 млн га подмораторных земель. Лично у меня сложилось мнение, что на эти земли годами сформировалось какое-то «двоевластие» — пайщики/государство.
Среди некоторых условий, которые, по мнению авторов, могут способствовать развитию рынка земли, два мне кажутся спорными.
- Минимальные рыночные цены (МРЦ)
Авторы, которые стараются защитить крестьян от продажи земель за бесценок, высказывают предложение — установить минимальную рыночную цену, дешевле которой они не смогут продать свою собственность.
Мой комментарий: такое желание, естественно, благородное, но спорное и трудно осуществляемое. Ведь в самом Земельном Кодексе Украины в статье 138 (пункты 5а и 6) учтено повторное проведение аукциона, если «ни один из них (участников аукциона — прим. авт.) не предложил цену выше стартовой цены лота», что означает, что на земельный участок не было спроса. Но если у государства есть возможность взамен предложить другие участки, то собственники земель лишены такой роскоши — им ничего не остается делать, как пойти против закона и снизить цену.
Намерение определения МРЦ порождает немало вопросов: кто будет их устанавливать и утверждать; в случае, если работу будут выполнять аудиторы, кто будет оплачивать их работу; насколько оперативными будут стороны в случае изменений цен на рынке; на какой площади будет устанавливаться единая МРЦ?
- Преимущественное право арендатора на закупку
Идея авторов проста: арендаторы «привыкли» к земельному участку, который обрабатывают годами.
Мой комментарий: такая постановка вопроса может спровоцировать конфликт между собственником и арендатором. Экс-президент Украины Леонид Кучма высказал такое мнение: «Договора (аренды — прим. авт.) с владельцами земельных сертификатов составлены так, чтобы не отдавать землю вообще. То есть закрепили право «первой ночи» при снятии моратория на продажу земли».
В случае наличия такого закона, арендаторы всячески будут стараться участок выкупить по заниженной цене, а у собственника должна быть возможность из нескольких вариантов выбрать самый подходящий для него. Я не исключаю возможности даже шантажа/рэкета со стороны арендаторов. Для полной демократизации процесса никто, в том числе государство, не должен иметь возможности воздействия на свободу распоряжения имуществом и вмешательства в деловые отношения сторон.
Я думаю, что оба приведенные мнения не будут способствовать работе и оперативности земельного рынка, наоборот, могут еще углубить теневые отношения. Они могут быть применены лишь в отношении государственных и коммунальных земель, и ни в коем случае не должны касаться собственных земель. В такой ситуации получится, что после запуска полноценного земельного рынка собственники так и будут зависеть от государства, как и при действии моратория. Нельзя допустить ущемление прав собственников видоизмененным мораторием.
Послесловие
Нынешнее правительство нашло смелость решительно взяться за вывод земельного рынка из тени и тем самым свести на нет коррупцию в земельных отношениях. Учитывая все украинские реалии, ему придется крайне нелегко. Для выхода из многолетнего тупика надо будет наметить правильный и осторожный план. Я думаю, сначала надо бы проанализировать и ошибки, и, что самое главное, — последствия отмены моратория. Но первое, что Правительству следовало бы признать, это ошибки, пусть и чужие. Это способствовало бы началу откровенного диалога. Только взаимопонимание и доверие может быть гарантом получения того результата, которого заслуживают Украина и ее граждане, и которого от власти ждет мировое цивилизованное сообщество.
Кахабер Карели, д.э.н., эксперт по земельным вопросам
