Неоформленные паи и открытый рынок земли — что делать?
Джерело фото: Latifundist.com
В последнее время в свете земельной реформы, которая должна снять мораторий на продажу сельхозугодий, очень остро стоит вопрос о том, какая дальнейшая судьба ожидает земельные паи, которые не имеют владельцев либо не были должным образом оформлены в частную собственность в соответствии с действующим законодательством и нормативно-правовыми актами Украины.
Читать по теме: Рынок земли в Украине: все, что нужно знать аграрию
Начну с того, что по завершении процесса распаевания земель их общая площадь составила более 27 млн га. Владельцами паев стали более 7 млн работников КСП (бывших колхозов) и пенсионеров, ранее работавших в этих хозяйствах. Процедура распределения паев происходила по следующему сценарию: проводилась инвентаризация земель КСП, хозяйство получало государственный акт о праве коллективной собственности на землю, составлялись списки лиц, имеющих право на земельный пай, эти лица получали сертификаты о праве на земельную долю. Далее осуществлялась отдельная процедура, которая предусматривала выделение земельного пая в натуре (на местности) и оформление правоустанавливающего документа о частной собственности.
Впрочем, далеко не все из тех, кто имел законные права на землю, стали полноправными владельцами паев. Кто-то в силу тех или иных обстоятельств не осуществил процедуру выделения границ земельной доли в натуре, кто-то вообще не получил сертификат о праве на земельный пай. Причин тому было множество, и все они разные: один человек переехал жить в другую местность, другой потенциальный владелец решил не проходить до конца все законодательные процедуры и, получив сертификат, передавал землю в аренду, за которую достаточно часто получал расчет в натуральной форме. Довольно много людей умерло, так и не став полноценными собственниками земли, и т. п. По официальной статистике, таких людей было около 1 млн человек.
Читать по теме: Мертвые души, или Новый вид рейдерства на Львовщине?
Закон Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» определил их наделы как нераспределенные и невостребованные (ст. 13). В категорию нераспределенных попали участки, входивших в акт о праве коллективной собственности, но не поделены между пайщиками. К невостребованным отошли отдельные участки, которые были разделены на паи, но не прошли процедуру выделения в натуре, или владельцы которых отказались от получения сертификата.
Со временем по мере роста интереса к сельскохозяйственной земле как к экономически привлекательному активу количество невостребованных паев постепенно сокращалась. На сегодня, по неподтвержденным данным, количество «свободных» участков составляет 120 тыс. общей площадью около 400 тыс. га. Кто же является распорядителем этих земель? Это сельские, поселковые и городские советы. Это закреплено в той же 13 статье вышеупомянутого закона. До 1 января 2019 года закон определял распорядителями и районные государственные администрации, которые в подавляющем большинстве случаев осуществляли эту функцию, передавая паи в аренду без проведения аукциона (такая процедура законом разрешена). А вот выгодоприобретателем оставались именно местные советы, в бюджет которых перечислялось 100% поступлений от арендной платы. А кто же был и является реальным владельцем этих земель? А реальными владельцами являются лица, которые значились в списках пайщиков или их наследники! Со своего практического опыта хочу отметить, что очень часто эти люди дают о себе знать и в конце концов оформляют права собственности на землю. Остальные участки продолжают оставаться в состоянии правовой неопределенности (имеют распорядителя, но нет владельца).
Читать по теме: Как сохранить свою землю независимо от действия моратория на ее куплю-продажу
Какова же дальнейшая судьба таких паев? На законодательном уровне вопрос решен следующим образом: во-первых, нераспределенные паи можно перераспределить общим собранием членов КСП до 1 января 2025 года. Но такая процедура возможна, если сам КСП или его юридический правопреемник НЕ ликвидированы. В противном случае с 1 января 2019 года, эти паи отнесены к коммунальной собственности. И для регистрации прав на эти земли местным общинам нужно только оформить техническую документацию по установлению их границ.
Относительно невостребованных паев законом предусмотрено, что с 1 января 2025 года они окончательно перейдут в коммунальную собственность соответствующей территориальной общины, если реальные владельцы или наследники не оформят правоустанавливающие документы. Так что мой совет и практическая рекомендация тем, кто имеет право на землю и хочет получить ее в собственность — не медлить, а приложить максимум усилий для прохождения всех законодательных процедур.
Владимир Нагорный, руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений МХП
