Не все решает кошелек, или Что не упустить накануне открытия рынка земли
Джерело фото: Latifundist.com
Остается совсем мало времени до запуска в Украине рынка земли. Аграрии, и не только они, готовятся к этому событию, собирая средства и проходя обучение. В декабре 2020 г. состоялся первый выпуск «Земельных Котиков», организованный образовательной платформой «Культиварий». Это первый в стране фундаментальный образовательный курс об управлении земельным банком. Одним из спикеров курса был управляющий партнер My Partners Group Игорь Слободянюк. Игорь работает на рынке корпоративных прав уже больше 10 лет. В свое время он приумножал владения таких латифундистов, как МХП, «Астарта-Киев», «Мрия Агрохолдинг», АСТ, поэтому не понаслышке знает, как оценить зембанк и выйти на желаемую для продавца цену при продаже хозяйства. В своем блоге эксперт рассказал, сколько земли и как будут выкупать агрохолдинги, почему на самом деле их положение наиболее уязвимо, зачем использовать безналичный расчет в сделках купли/продажи корпоративных прав и т. д.
Отношения с пайщиками. История продолжается
Когда речь идет о договорах аренды земли, срок действия которых заканчивается через 1,5-2 года, рекомендуем не затягивать, а переподписывать их уже сейчас. В частности, наша компания не станет покупать корпоративные права на такие участки, либо мы просим, чтобы продавец переоформил договоры. Если это не может сделать сам продавец, тогда мы изучаем, какие есть возможности переподписать договоры и увеличить стоимость предприятия.
То есть мы встречаемся с менеджерами, которые работают с пайщиками на местах. Проговариваем все нюансы, изучаем историю взаимоотношений агропредприятия с пайщиками на протяжении последних 5-10 лет. Только после этого принимаем решение: делать дисконт для покупателя или переподписывать договоры аренды. Как правило, у всех собственников агропредприятий, с которыми мы подписываем договор о купле или продаже корпоративных прав, договоры аренды перезаключены.
Если у вас заканчиваются договоры аренды госземель, переданных Госгеокадастром, вы можете продлить их на тот же срок, который у вас был. И сегодня, пока Госгеокадастр не передал эти земли в ОТГ, можно написать ходатайство о продлении существующего договора аренды и увеличении нормативной денежной оценки до 12%. Это работает. Рекомендую компаниям обратить внимание на такую возможность. Не ждите окончания сроков, потому что зайдете в суды.
Что касается договоров аренды с пайщиками. Их обязательно сегодня нужно переподписывать максимально на 10 или 15 лет. В своей практике мы обычно учитываем, что 10% пайщиков по определенным причинам не будут переоформлять договоры аренды. Это также надо иметь в виду.
Некоторые возмущены тем, что отдавать сегодня 10 тыс. грн. или 15 тыс. грн. за пай — это очень дорого. Но я считаю, что это небольшие деньги для того, чтобы продлить договор на 10 лет.
Если говорить о стоимость права аренды, то сегодня она составляет $120-150 за год (еще в прошлом году было $100). То есть договор на 10 лет — $1,2-1,5 тыс. В регионах Полесья (Сумская, Черниговская области, Новгород-Северский район), где супесчаные почвы, а также в Одессе стоимость колеблется в пределах $50-80 за год.
Что касается стоимости земли, то, например, в Винницкой области сегодня реальная цена — $1500 за 1 га. И есть компании, которые готовы заплатить эти деньги сразу после открытия рынка. Приблизительно столько же стоит земля в Черкасской, Полтавской областях.
Читать по теме: Как готовят профи к запуску рынка земли: курс Земельные Котики
Как поведут себя физлица
По-хорошему всем владельцам сельхозпредприятий (больших и маленьких), как и всем, кто имеет отношение к агробизнесу, нужно было несколько лет назад начать создавать резервный капитал для приобретения земли. Если компании стали собирать эту «копилку» в 2019-2020 г., то они выкупят приблизительно 10% от общего количества обрабатываемых наделов. Еще 10% земель купит сосед этого агрария, чтобы создать «шахматку» и передать часть земель в аренду этому же соседу.
Если говорить о том, как будут вести себя физлица, то в отдельных регионах активность людей будет разная. Например, в Ровенской области около 20% пайщиков настроены реализовать свои участки. В Тернопольской области — 10-15%. Почему такой небольшой процент? Потому что все, кто хотел продать свои наделы, по сути, уже их «продали» по договору эмфитевзиса или написали завещание. У жителей Черкасской, Полтавской, Сумской, Харьковской областей площадь земельных участков больше — 3-5 га. У одного человека в селе может быть 3-4 таких больших пая. По одному паю каждый владелец точно продаст сразу.
Мы в компании стали использовать такой инструмент, как оформленное у нотариуса доверительное право управления паями. В документе указывается, что вы выплатили арендную плату, например, за 20 лет (это сумма, которую платите владельцу пая) и получаете право на управление его паями.
Как готовятся агрохолдинги и другие игроки
Известно, что многие компании были настроены выкупать у населения земельные участки, как только появится такая возможность. Но если у предприятия в обслуживании 40 тыс. га и больше? В один момент любому игроку будет сложно привлечь большую сумму для покупки земли. Поэтому финансовые учреждения и обсуждают все возможные инструменты для компаний, которые хотят закрепить за собой сформированный зембанк.
По нашим ожиданиям, не больше 10% обрабатываемого зембанка фермеры выкупят.
Мы обсуждали с некоторыми крупными компаниями то, как они будут действовать. Чаще всего речь идет о выкупе земли другими юрлицами. Они приобретут наделы и будут сдавать их агрокомпаниям в аренду. Договор аренды на 10-15 лет будет гарантией того, что сельхозпредприятие сможет беспрепятственно пользоваться землей.
Приобретать участки будут в основном украинские компании. Хотя известно, что интерес проявляют российские, казахские инвесторы, также компании из ОАЭ. Понятно, международные инвесторы будут выходить уже на вторичный рынок. И в отличие от рынка недвижимости, он будет дороже.
Земельное ценообразование будет зависеть от величины сформированных участков. Чем больше массив, тем больше будет цена за 1 га. Если из 100 га у вас в распоряжении только 50%, такой надел будет сложно продать, будет сложно и сеять на нем.
Думаю, что инвесторы не станут выкупать землю у предприятий, которые обрабатывают 3-5 тыс. га. Такие хозяйства сами справятся.
Крупных инвесторов будут интересовать агрохолдинги, потому что они в них видят стабильность. Поэтому многие крупные вертикально интегрированные агрохолдинги пострадают. У них не будет необходимой суммы, они не смогут привлечь большое количество средств для выкупа земли.
А вот им будут палки в колеса ставить, причем на законных основаниях. Мелкие хозяйства, которые борются с холдингами за земельные участки, более мобильны. И если речь идет об участках, которые находятся в коммунальной собственности, небольшие сельхозпредприятия могут быстрее сориентироваться, оперативно переоформить договоры аренды на землю.
Поначалу, скорее всего, на деловые отношения будут сильно влиять эмоции: сосед не будет хотеть продавать землю соседу и т. д. Но со временем страсти улягутся. И всем лучше будет мирно договариваться, выкупать землю по рыночным ценам.
В качестве самозащиты холдинги будут развивать гибридные модели взаимодействия с пайщиками. У них уже есть утвержденные процедуры по выкупу земельных участков, которые находятся на территории предприятий, в их структуре.
Часто спрашивают, что после открытия рынка делать компаниям, у которых в составе учредителей есть иностранцы? Как им не растерять обрабатываемые земли? Считаю, что необходимо приобретать корпоративные права сельхозпредприятий (сроком не меньше, чем на 10 лет) и дальше развивать свой бизнес. Другого корректного варианта нет.
Читать по теме: Земельные Котики: чему учат на онлайн курсе по управлению земельным банком
Нал и безнал. Как проводить сделки
По поводу того, как сегодня ведутся расчеты в ситуациях, когда приобретаются права аренды земли, могу сказать, что 70% клиентов, с которыми мы работаем, сделки осуществляют в безналичной форме. С наличными работают компании, которые на протяжении 20 лет правильно не капитализировали свой бизнес, свою хозяйственную деятельность (речь об уставном капитале, закупке техники и т. д.). Кто-то спросит: как можно за технику, которая стоит на балансе, заплатить наличными? Можно. Даже если у хозяйства уставный капитал в 5 тыс. грн, можно все расчеты провести по безналу, уплатив налоги. И я всем рекомендую это делать.
У меня есть знакомые фермеры, у которых по 8-12 тыс. га земли. Они работают официально, платят налоги, НДС и проценты с дивидендов. Почему? Потому что финансовые учреждения все чаще задают вопросы: «Откуда у тебя эти деньги? Покажи финансовую отчетность, покажи декларацию». А это все влияет на будущие ваши покупки земли у пайщиков.
Да, есть фермеры, которые продают права аренды за наличные. Это те, кто обрабатывает 800 га. Но у них 1 га оценивается не в $1-1,5 тыс., а в $500-800.
Нам проще на 10% увеличить стоимость сделки и разделить налог с покупателем, чем уходить от уплаты налогов. Сделки с наличными сегодня дорого стоят.
Допустим, я продаю корпоративные права на 2 тыс. га земли по $1 тыс. за 1 га, также имущество, технику, «незавершенку». Как за объект незавершенного строительства получить наличные, если у меня есть кредитные обязательства? Их нужно переводить в безнал. Технику тоже можно посчитать по рыночной стоимости, но вы на этом потеряете НДС.
Кроме того, работать по безналу безопасно.
Для того, чтобы стать профи в земельных вопросах, не упустить самого важного и быть в курсе всех событий грядущего рынка земли, регистрируйтесь на онлайн-курс по управлению земельным банком «Земельные Котики».
Игорь Слободянюк, управляющий партнер My Partners Group
