А потім один агрохолдинг взяв і скупив всю землю! або ТОП страшилок про ринок землі для юросіб

Думка експерта

12 березня 2024, 13:00

1064

Джерело фото: Latifundist.com

Третій рік повномасштабної війни рф проти України і третій місяць дозволу купівлі землі с/г призначення юридичним особами є досить чутливими для українського суспільства. Ставлення українців до цього питання розділились. У цій статті розглянемо без політичного підтексту існуючі в суспільстві ЗАГРОЗИ та ПЕРЕВАГИ щодо вільного функціонування ринку с/г землі в Україні, а також причини його гальмування та можливі шляхи покращення.

Загроза №1 — Землю розкуплять олігархи та агрохолдинги, а дрібному фермеру нічого не залишиться.

Контраргументація:

Сільськогосподарські угіддя України складають 42 млн га. З початку відкриття ринку с/г земель на 01.02.2024р. було реалізовано майже 200 тис. угод купівлі-продажу на загальну площу 444 тис. га, що є лише 1% від загального обсягу. 

Статистика щодо юридичних осіб, які володіють землею більше 100 га:

Загроза № 2 — Агрохолдинги всіх «задавлять», малий та середній агробізнес не витримає такої конкуренції.

Контраргументація:

Згідно статистики Tripoli.land, сьогодні в Україні функціонує 119 підприємств-агрохолдингів з банком землі більше 10 тис. га. Загальна кількість землі, яка обробляється цими підприємствами, складає 6,8 млн га, що є лише 17% від всієї землі України с/г призначення.

Загроза №3 — Всю землю скуплять іноземні компанії та Україна піде за сценарієм Аргентини, країни, яка також є аграрної державою, але майже вся земля с/г призначення знаходиться у власності іноземців.

Контраргументація:

Згідно законодавства, забороняється продаж землі с/г призначення іноземним інвесторам — як фізичним, так і юридичним особам.

Загроза №4 — Пайовики за безцінь продадуть свої паї та залишаться без пасивного доходу.

Контраргументація:

На сьогодні пайовики добре обізнані в ринковій кон’юнктурі. Здійснюються окремі продажі землі пайовиками,  яким екстрено потрібні гроші на лікування чи придбання інших активів або у випадках, коли земля переходить у спадщину. Зазвичай така земля продається через небажання спадкоємців займатися нею за призначенням. За 2 роки у спадщину перейшло близько 800 тис. га с/г землі.

Загроза №5 — Агрохолдинги на місцях не займаються розбудовою сільської інфраструктури, податки йдуть до інших бюджетів, де підприємства юридично зареєстровані, а також відбувається скорочення робочих місць в селі, враховуючи застосування сучасних агрономічних технологій та агрегатів.

Контраргументація:

Для розбудови локальної інфраструктури потрібно проводити переговори з ОТГ та спонукати бізнеси до участі в місцевих проєктах. 

Стосовно робочих місць, то агрохолдинги та підприємства середнього бізнесу створюють додану вартість на місцях, розвиваючи тваринництво, птахівництво, переробку с/г продукції, будують теплиці та закладають багаторічні насадження. Такі підприємства мають кращі умови роботи та вищий рівень з/п. На ці підприємства працівники можуть бути перепрофільовані та переведені з інших господарств. 

Стосовно податків та їх перерозподілу — це питання до фіскальних служб, щоб бюджети були справедливо розподілені не лише за місцем реєстрації підприємства, а й за фактичним знаходженням с/г земель та виробничих потужностей.

Загроза №6 — Конкуренти куплять землю.

Контраргументація:

Першочергове право на купівлю паю надається  агропідприємству, яке орендує цей пай. Далі, в разі відмови цього підприємства від купівлі паю, земельна ділянка може бути реалізована на вільному ринку.

Шукаємо інвесторів для придбання землі в усіх регіонах України

Деталі за телефоном: 0930811817

Переваги відкриття ринку землі для юридичних осіб

За роки незалежності Україна внаслідок ерозії та неефективного використання с/г землі втратила родючість ґрунту в грошовому еквіваленті  більше ніж на $1 трлн. Тому землям потрібен розумний власник, який буде стратегічно мислити, інвестувати в землю, грамотно користуватися нею, створювати культуру господарювання для майбутніх поколінь.

Перевага №1 —  необхідність впровадження грамотної сівозміни.

Перевага №2 — застосування більш ощадливих технологій по обробітку ґрунту.

Перевага №3 —  використання більш ощадливих агротехнологій по хімічних сполуках — добривам та ЗЗР.

Перевага №4 — Розвиток органічного виробництва.

Перевага №5 — Будівництво теплиць та сучасних тепличних комплексів.

Перевага №6 — Збільшення багаторічних насаджень.

Перевага №7 — Розбудова іригаційної та поливної інфраструктури.

Перевага №8 — Якісний моніторинг с/г земель, у тому числі завдяки сучасним цифровим рішенням — таким як, наприклад, Feodal.Online. Результатом чого є збільшення надходжень від податків на землю до місцевих бюджетів.

Все це дасть створення робочих місць та доданої вартості в Україні, а відповідно — збільшить прибутковість бізнесу, експорт та податкові надходження.

Причини гальмування розвитку ринку землі та шляхи його покращення

Причина №1 — Відсутність грошової ліквідності у малих та середніх агровиробників  на придбання землі та відсутність дешевих фінансових інструментів для цього.

Шляхи покращення:

«Укргазбанк» та «Ощадбанк» розробили цільові кредитні продукти  на купівлю агропідприємствами землі с/г призначення. Так, кредити надаються строком до 10 років, на такі кредити поширюються дії програми «Доступні кредити 5-7-9». Інші банки також наразі розробляють кредитні продукти, як на умовах Програми «Доступні кредити  5-7-9», так і базовими ставками. 

Кредити в гривні становлять від 16% річних. Для агровиробників-експортерів ставки в іноземній валюті становлять від 7% річних. За розрахунками по сьогоднішнім ставкам оренди, окупність кредиту на купівлю землі с/г призначення становить 7 років. Небанківському фінансовому сектору також варто звернути увагу на цей напрям. Наприклад, доцільними будуть швидкі ломбардні кредити під заставу с/г землі, яка знаходиться у власності фізичних чи юридичних осіб.

Причина №2 — Погана офіційна фінансова звітність у мікро-, малих та середніх агровиробників  враховуючи високий рівень тінізації бізнесу.

Шляхи покращення:

Існують дієві інструменти державних портфельних гарантій та гарантій від світових інституцій IFC/EBRD, що дозволяє банкам покривати до 50% кредитного ризику агровиробників. Також розпочав функціонування Фонд часткового гарантування кредитів у с/г, який на 50% покриває банкам кредитний ризик за агровиробників з банком землі до 500 га. Варто відмітити спеціалізовані  платформи для агробізнесу — такі як AgroApp та Агріаналітика, де аграрій може подати заявку на кредит, також і на придбання землі с/г призначення відразу до всіх банків в онлайн форматі.

Причина №3 — Забрудненість с/г землі внаслідок окупації та бойових дій.

Шляхи покращення:

На сьогодні більше 8 млн га землі потребують розмінування.

Джерело: Агробізнес України. Інфографічний довідник (TOPLead, Latifundist Media)

Вартість розмінування 1 га землі для агропідприємства коштує від 30 тис. грн/га. Агропідприємства, які були деокуповані, не мають фінансового ресурсу для цього. Тому державі та світовим донорами варто направити зусилля для вирішення цих питань. Державні банки «Укргазбанк» та «Ощадбанк» розробили кредитні інструменти від 3% річних для отримання цільових позик на розмінування. Але зі слів власників постраждалих підприємств, вони не мають коштів на відновлення основної діяльності і кредити, навіть за таких умов розмінування, є непосильними.

Причина №4 — Висока вартість та довгий процес оформлення с/г землі.

Шляхи покращення:

Наразі вся процедура відбувається нотаріально та в паперовий спосіб. Сьогодні напрацьовують можливості оформлення купівлі-продажу с/г землі повністю в онлайн форматі. Також відбуваються доопрацювання і в частині торгів на аукціонах на Prozzoro.Продажі — як на придбання землі, так і на отримання прав оренди на землю. Маємо надію, що цей процес в найближчій перспективі призведе до спрощення процедур оформлення та зменшення витрат на укладання відповідних угод.

Причина №5 — Відсутність відповідних цифрових майданчиків для продажу землі с/г призначення.

Шляхи покращення:

Цей напрям сьогодні дуже активно розвивається. З’являються  спеціалізовані онлайн майданчики, які пропонують інвесторам-фізичним особам придбати землю с/г призначення з наступною передачею її в оренду локальному агровиробнику. Інвестор отримує пасивних дохід від оренди землі та інвестиційних дохід від зростання її вартості. Сервіси беруть на себе всі організаційні питання щодо оформлення угод та відповідну комісійну винагороду. 

Ринок с/г землі на сьогодні знаходиться на початковій стадії. Війна та економічна кон’юнктура на додачу до вищезазначених причин гальмують його розвиток, але в довгостроковій перспективі с/г земля в Україні є цінним активом, до якого буде прикута увага всіх суб’єктів ринку — і на локальному, і на світовому ринках. Адже в Україні зосереджено 26 млн га чорноземів, що складає 30% всіх чорноземів Європи.

Відтак, державі потрібно грамотно та уважно формувати та реалізовувати земельну політику, враховуючи інтереси всіх верств населення та бізнесу, що особливо важливо в контексті євроінтеграційного курсу України.

Павло Гузирь, консультант Chemonics Int. проекту USAID з аграрного та сільського розвитку (АГРО)

Думка експерта