Ціни на землю отримають новий поштовх до зростання, коли реформа перейде до другого етапу — думка
Найімовірніше, всі підстави очікувати, що коли реформа перейде до другого етапу — після 01.01.2024 р. відбудеться новий поштовх до зростання ціни на землю с/г призначення.
Таку думку висловив адвокат, старший юрист Pragnum Олександр Мостовий в блозі на Latifundist.com.
Зазначається, що за прогнозами Мінагрополітики, після відкриття ринку ціна 1 га землі с/г призначення щорічно зростатиме щонайменше на 7-10%. Очікується, що середньоринкова вартість 1 га землі коливатиметься в межах $1-2 тис.
Також за даними Мінагрополітики поточна середньозважена ціна за 1 га землі с/г призначення (для ведення товарного с/г виробництва) становить трохи більше 45 тис. грн. Звісно, ціна 1 га землі суттєво різниться залежно від багатьох факторів: місця розташування земельної ділянки, якості її ґрунтів, інфраструктури, відсутності обтяжень тощо, — але має значення саме усереднена ціна, що буде базою для подальших практичних розрахунків.
Читати за темою: У що інвестують та на що витрачають гроші аграрії?
Зазначається, що зважаючи на ціну землі на рівні 45 тис. грн/га та середньостатистичний розмір паю (земельної ділянки, виділеної у натурі (на місцевості) власникам земельних часток), площа якого становить 4 га, можна припустити, що середня вартість такої земельної ділянки наразі становить 180 тис. грн.
За словами Олександра Мостового, враховуючи наведене, за умови, якщо потенційний інвестор знайшов реальну пропозицію продажу земелї за ціною 180 тис. грн, то він понесе такі додаткові витрати:
Послуги нотаріуса. Їхня вартість визначається за домовленістю, коливається залежно від регіону та залежить від завантаженості відповідного нотаріуса. Приблизно середня вартість послуг нотаріуса становитиме близько 10-14 тис. грн.
Податки та інші обов’язкові платежі. Під час посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки нотаріус зобов’язаний перевірити сплату податків та інших обов’язкових платежів його сторонами, а саме:
- ПДФО — в розмірі 5%;
- військовий збір — 1,5%;
- державне мито — 1%.
«Однак, відповідна ціна не може бути нижчою від оціночної вартості земельної ділянки. Попри те, що чинне законодавство покладає обов’язок зі сплати частини таких платежів на плечі продавця (ПДФО та військовий збір), традиційно всі платежі, пов’язані з посвідченням правочину, лягають на плечі покупця. Це обумовлено значною конкуренцією, адже поточний попит на земельні ділянки с/г призначення в рази перевищує пропозицію», — поркоментував Олександр Мостовий.
Інші витрати. До інших витрат можна віднести замовлення оцінки земельної ділянки — 500-1000 грн, а також оформлення доручень на осіб, які за бажанням покупця представлятимуть його інтереси перед продавцем та нотаріусом і т.д.
«Отже, прості розрахунки доводять, що під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки с/г призначення площею 4 га з умовною ціною 180 тис. грн, інвестору доведеться оплатити супутні витрати на суму близько 24 тис. грн», — зазначив експерт.
Олександр Мостовий наголосив, що не слід відмовлятися від інвестиції у такий актив, як земельна ділянка с/г призначення через нібито надмірну ризиковість. Позаяк за умови чіткого дотримання порядку придбання цього активу, така інвестиція є більш надійною, ніж інвестиція у нерухомість на етапі забудови, не кажучи вже про інвестицію у криптовалюти.
Нагадаємо, що засновник агрохолдингу Ukrlandfarming Олег Бахматюк акцентував, що навряд чи в українському законодавстві з’явиться можливість купувати землю в великих обсягах.
