Міф не відбувся. Ринок не «побіг». Про що говорили голова Фонду держмайна і топменеджери компаній НІБУЛОН, Feodal, Твоє коло, HarvEast на Grain Ukraine 2024
Джерело фото: фото Лади Бондаренко
Наскільки жваво пішла торгівля землею після того, як з 1 січня відкрився її ринок для юридичних осіб? Яку ціну правлять за гектар землі? Що робити із замінованими землями? Які перспективи відкриваються для інвестицій? Про це йшлося на панельній дискусії конференції «Земля України: ринок, ризики, розмінування» на Grain Ukraine 2024, яку модерував головний редактор Latifundist.com Костянтин Ткаченко.
«Темп ринку задають не агрохолдинги, а фермери з земельним банком від 3-5 тис. га»
Михайло Різак, директор із взаємодії з органами влади компанії «НІБУЛОН»: «Цей міф, що «вся земля скупиться», не відбувся. До нас дійсно звертаються пайовики з пропозиціями продажу землі. То ми придбали «аж» 0,3% від нашого земельного банку. Земельний банк нашої компанії 55 тис. га, оскільки 20 тис. га досі перебувають в тимчасовій окупації.
Якщо говорити про ціну на землю, то вона залежить від місцезнаходження ділянки. На прифронтовій території ціна коливається від $1000 до $1200 за га (за останні два роки вона трішки підросла). У центральній Україні — від $2000 до $2300, що відповідає довоєнному рівню.
Отже, ми не спостерігаємо ні значного пожвавлення ринку землі, ні великої активізації пайовиків щодо продажу своїх ділянок».
Андрій Усенко, співзасновник та СЕО компанії «Твоє коло»: «Ринок землі відкрився і це добре, тому що було досить багато маніпуляцій наприкінці 2023 року: «треба відкласти», «зрада» тощо. Але він відкрився і ми бачимо, що на сьогодні юрособи займають понад 20% ринку. Юрособи — хто вони? Ми зі сторони своєї інвестиційної діяльності бачимо, що вони діляться на дві категорії: ті, що мають відношення до агро, і ті, що не мають. І серед тих, хто має відношення до агро, темп ринку задають не агрохолдинги, а фермери, які мають від 3-5 тис. га, але вони не входять в холдинги. Це ті, хто народилися, живуть, працюють і планують працювати на своїй землі довго. Для них головним є утримати, сформувати і розширити свої земельні банки».
Андрій Дем’янович, засновник та СЕО компанії Feodal: «Чи ринок швидко «побіг», різко з'явилися гроші на інвестиції і їх вливають саме в актив? Ми цього не спостерігаємо. Ми бачимо, що фермери, холдинги купують те, що пропонують за адекватні гроші. Адекватні гроші — це рівень десяти орендних виплат.
Ринок не розбігся до шалених швидкостей, тому що акумуляція масивів на юрособу відбувається дуже складно. Люди бояться продавати землю. Сподіваються, що вона буде коштувати мільйони. Тому є проблема формування цілісного активу. Але, тим не менше, землю купували і будуть купувати. Є чітка тенденція на адекватність ринку і не розкачування великих цін, тому що в цьому немає сенсу».
«Розміновувати не вигідно навіть за Програмою 80/20»
Михайло Різак, директор із взаємодії з органами влади компанії «НІБУЛОН»:
«На нашій філії «Снігурівська» було деокуповано 5,5 тис. га. З них більше 5,2 тис. га ми повернули за результатами нетехнічного обстеження (в собівартості це до $100 за га) і тільки 126 га були реально заміновані. Тобто, бачте, понад 95% було визнано «потенційно небезпечними і стояли без обробітку. Хоча якби держава могла швидко провести НТО, вони могли б швидко повернутися в обробіток. Через простій земля втратила деякі свої властивості і ми отримали меншу врожайність. Очікуємо, що так буде і у найближчі два роки.
Аналогічна ситуація з більшістю земельних ділянок, які були тимчасово окуповані з березня до травня 2022 року, поки рф не покинула північні регіони: Харківщину, Сумщину... Ці землі можна досить швидко повернути в обробіток через механізм техобстеження.
Наступний момент — при механізованому розмінуванні фактично відбуваються підриви, а це тягне за собою забруднення земельних ділянок хімічними елементами. Після такого розмінування на них треба проводити хімічний аналіз і інвестувати у відродження якості землі.
І таким чином, якщо взяти все докупи: перші два роки ти втрачаєш урожайність, додатково інвестуєш в хімічні властивості земельних ділянок, можна сказати, що фермеру абсолютно не вигідно розміновувати. Навіть за державною програмою 80/20.
Тому що механізоване (найдешевше) розмінування — це від $5 500 до $6 000 собівартості. Ручне розмінування, де ефективність вимірюється квадратними метрами, а не гектарами, — взагалі від $20 тис. за га. Космічні гроші. Ми зі свого боку зробили калькуляцію для фермерів-постачальників зернової продукції «НІБУЛОНу», і майже ніхто не висловив зацікавленості у розмінуванні. Навіть наш внутрішній департамент не бачить доцільності нести такі витрати по собівартості».
Андрій Дем’янович, засновник та СЕО компанії Feodal:
«33% земель, де були проведені заходи нетехнічного обстеження сільськогосподарських полів (НТО), визнані потенційно небезпечними, а відповідно 67% полів повертаються в експлуатацію після НТО. При вартості НТО, що коливається від $100 до 300 за гектар, є економічна доцільність для фермера інвестувати в проведення НТО навіть на комерційних умовах. Але що стосується питання комерційного очищення (наприклад, розмінування вручну) полів, вартість якого досягає більше $20 тис. доларів за гектар, навіть програма відшкодування 80/20 не врятує фермера від значних витрат.
Було б чудово, якби відшкодування 80/20 (17 травня Уряд прийняв рішення про компенсацію 80% розмінування с.г земель для фермерів, які зробили це самотужки) почало стосуватися також НТО, бо наразі з тексту новини Мінекономіки зрозуміло, що відшкодування 80/20 стосується саме очищення (наприклад, розмінування вручну), оскільки в переліку документів є звіт НТО. Дуже сподіваюся на це, адже аграрії потребують підтримки не тільки від благодійних організацій
Тож на цьому тлі зрозуміло, що у вимірі майбутнього заміновані землі — це буде проблема не фермера, а власника землі. Наразі ці землі вигідніше полишити та дочекатися благодійних операторів протимінної діяльності».
Земля стала інвестиційним інструментом
Віталій Коваль, голова Фонду держмайна України:
«Сьогодні така активність навколо землі в тому числі й через те, що в нас не розвинений фондовий ринок. Стандартним методом інвестування були квадратні метри. Але мені здається, що це дуже нудний метод. Інша справа, коли у твоєму інвестиційному активі земельний наділ. На ньому створюється додана вартість у вигляді зерна, зерно переробляється у борошно і т.д. Ти відчуваєш себе дотичним до реального сектору економіки. Мені здається, чим більше буде інвестовано в землю, тим більше буде капіталізовано аграрних підприємств і це буде капіталізація країни.
Тому що сьогодні ми дали можливість земельному наділу бути і засобом збереження, і засобом інвестування, і відновленою вартістю. Тобто фактично ми ввели цілий інструмент в інвестиційний обіг. Це дало дуже позитивний поштовх. Банки почали кредитувати, з'явилися інші позитивні похідні, створюються спеціалізовані фонди, куди люди вносять свої кошти. Ми, українці, створюємо аналог міжнародних інвестиційних фондів. Ми інвестуємо в індекс української землі».
Андрій Усенко, співзасновник та СЕО «Твоє коло»:
«На моє глибоке переконання, ринок землі не можна розглядати з суто виробничої точки зору. Сьогодні ми проходимо трансформацію. Так, у нас в країні війна, у аграрних виробників — не дуже вдалий минулий рік. Але сьогодні все змінюється. І земля — це актив, який може приносити пасивний дохід 6-8-10% з потенціалом до зростання не 1-2 роки, а 5-10 років. А в землю ніхто не «заходить» на рік-два, ніхто не очікує що завтра буде х2-х3. Ті, хто інвестує в землю, закладає 5-10-15 років. Через 20 років земля буде коштувати набагато більше,ніж коштує зараз. Тому ми проходимо трансформацію. Цей ринок розвивається і буде розвиватися надалі. Сьогодні вже є фонди, які направлені на пасивних приватних інвесторів з чеком від $3 тис.. Сьогодні в сторону цього ринку дивляться пенсійні фонди».
Дмитро Скорняков, генеральний директор компанії HarvEast Holding:
«Зараз всі зрозуміють, що агробізнес і власник землі взагалі ніяк не пов'язані. Наприклад, коли ви йдете в торговий центр вас не дивує, що H&M, Zara чи інші компанії, які там знаходяться, не є власниками будівлі. В Україні в аграрній сфері відбувається те ж саме.
Кожний раз, коли я рахую, що для мене більш привабливо: інвестувати в землю, в техніку чи щось інше для збільшення виробництва, завжди інвестиція в землю не є першочерговою. Наша компанія купує лише землю під зрошенням з точки зору безпеки. Уся інша земля для нашої компанії купується «айтішниками» і юристами. І це для мене дуже класно, тому що я з ними укладаю угоду на 10-15 років, кожен рік плачу їм орендну плату і це влаштовує обидві сторони.
Чому земля стала наразі в Україні інвестиційним інструментом? Тому що Національний банк цьому дуже «сприяв», заборонивши виводити гроші за кордон. Тому люди, які мають гарні зарплати, шукають щось цікаве в Україні. А в нас це або земля, або міська нерухомість. Але в нерухомість ти не можеш інвестувати 3-5 тис. доларів, Це вимагає більших коштів. Тому якщо ти зібрав $5 тис., купуєш землю і вони не лежать під подушкою».
«Тепер усе буде прозоро» — Фонд держмайна
Під час роботи панелі голова Фонду держмайна України Віталій Коваль презентував нову державну програму «Земельний Банк». Віднині землі, що перебувають у державній власності і до цього часу використовувалися різноманітними установами і відомствами на власний розсуд, передаватимуться в оренду сільгоспвиробникам через систему Prozorro. На думку урядовців, це має запобігти корупції і сприятиме перетворенню державного земельного пасиву на актив.
Віталій Коваль, голова
Фонду держмайна України
«Ми створили прозорий ринок оренди державних сільськогосподарських земель «Земельний Банк», щоб перевести агросектор в прозоре, конкурентне, відкрите поле через проведення аукціонів суборенди. Наша команда вже на фінішній прямій, і на законодавчому рівні ми готові до запуску. Таке рішення дозволить наповнювати Держбюджет до 8 мільярдів гривень щороку і вивести з тіні понад 800 тис. га угідь, які не мали системного підходу до управління ресурсами та генерували корупцію», — повідомив Віталій Коваль.
У кінці червня в системі Prozorro буде виставлено перші лоти на оренду землі, яка є у державній власності, в усіх регіонах України. Торги відбудуться у кінці липня. У першому пулі — більше 102 тис. га. Розміри ділянок будуть різними і визначатимуться їх кадастровими даними.
«Ми виставляємо лот по кадастровим номерам — 20, 50, 200 га. Задача була така, щоб це підходило і для дрібного фермера, і середнього товаровиробника, і великого. Очікуємо, що буде плюс 18% від стартової ціни. І чим більше, тим краще. Ми хочемо, щоб пасив, став активом», — зазначив Віталій Коваль.
Михайло Різак:
«Наша компанія бере активну участь в аукціонах по землях територіальних громад. Великої різниці між ними і землями державної форми власності немає. Земля територіальних громад так само консолідована, працюють ті ж самі принципи. З точки зору практики можу зазначити, що часто виникають випадки, коли ті, хто проводить ці аукціони, використовують їх як інструмент для подальшого виведення землі з фонду громади. Сподіваюся, що з державними землями так відбуватися не буде».
Дмитро Скорняков:
«Я — невеликий прихильник оренди держземель, бо разом з ними ти отримуєш кримінальну справу. Але подивимося. Можливо, цього разу це буде зроблено відкрито і ми змінимо цю, дуже прикру, практику».
Віолетта Громова, Latifundist.com
