Круговорот пайщиков в природе: кейс Агрейн
Последние три года некоторые собственники земельных паев в Украине перестали сдавать свои участки в аренду и начали возделывать их самостоятельно. Почему так происходит, как вырастет стоимость аренды земли в ближайшей перспективе, и с кем конкурируют агрохолдинги за поля, рассказал главный специалист земельного отдела агрогруппы «Агрейн» Александр Панасюк.
Оптимизация зембанка
Сегодня общий земельный банк агрогруппы «Агрейн» составляет 110 тыс. га. Это земли, сконцентрированные в 5 областях: Житомирской, Черниговской, Харьковской, Одесской и Черкасской. Как и в других аграрных компаниях, объем земельного банка — это не статичная величина. На пике своего роста компания брала в аренду разные земли. Но в процессе работы часть из них отсеивается. В ходе инвентаризации обнаруживалось, что какие-то участки вообще не пригодны к использованию, и мы от них избавлялись.
Кроме того, последние 3 года в Украине наблюдается тенденция, когда пайщики объединяются в небольшие группы с родственниками и начинают искать свое счастье в построении собственного аграрного бизнеса. Некоторые пайщики, с которыми мы сотрудничали, также перестали сдавать землю в аренду. Таким образом, за последние 5 лет земельный банк компании изменился незначительно.
Исход пайщиков
Почему в последнее время пайщики активно уходят в единоличники? Многие украинцы решили, что на полях «растет золото». Когда обыватели слышат, что аграрии получают по $500-600 доходов с гектара (хотя это нереально даже на хороших черноземах), все хотят быстро разбогатеть.
Был случай, когда две бабушки-соседки посчитали, что им дешевле будет нанять трактор и засеять свою землю подсолнечником, чем сдавать ее компании в аренду. Нам удалось их переубедить. Но сегодня люди так настроены, даже пожилые.
Низкий уровень жизни украинцев приводит их к тому, что нужно возвращаться к возделыванию собственных земельных участков. Людям не хватает пенсий, субсидий, пособий по безработице. Поэтому они объединяются в рамках одной семьи или несколькими семьями, покупают трактор и возделывают свои участки, чтобы иметь средства к существованию. Это сложно назвать бизнесом. Люди просто пытаются «крутиться» в нынешних сложных экономических условиях.
Такие единоличники часто выживают не за счет того, что государство выделяет какую-то помощь фермерам, а за счет двойной бухгалтерии. Если такие хозяйства зарегистрированы, как общество с ограниченной ответственностью или фермерское хозяйство, и арендуют земли у других людей, то они нанимают бухгалтера, оформляют договора аренды. Остальные земельные участки членов семьи оформляются без договоров, чтобы скрыть доходы, иметь больше оборотных средств. Такие предприятия начинают работать на б/у сельхозтехнике. Некоторые, окрепнув, даже приобретают новые тракторы.
Читать по теме: Своевременные расчеты с пайщиками — основа доверительных и корректных взаимоотношений
Принципы формирования зембанка
В структуре земельного банка «Агрейн» 90% — земли пайщиков, 10% — государственные. Государственные земли продуктивные, но механизм получения этой земли довольно сложный. Например, еще 2-3 года назад из-за коррупции получение в аренду госземель по стоимости приравнивалось к покупке корпоративных прав на участки фермеров.
Сегодня ситуация меняется благодаря открытым онлайн-аукционам. Компания использует любые возможности взять продуктивные земли в аренду, поэтому еженедельно участвует в аукционах. Кроме того, в формировании земельного банка важную роль играет еще логистика. Если на аукционе выставлены поля, которые расположены рядом с нашими участками, мы обязательно будем принимать участие в торгах. То есть, продуктивность и логистика — основные факторы, исходя из которых, компания формирует земельный банк.
Компания не стремится бездумно наращивать земельный банк в расчете на то, что откроется рынок. Больше стремимся к максимально эффективному использованию того, что имеем. Сегодня перед многими компаниями стоит задача удержать те земли, которые «собрали» за предыдущие годы. Всем участникам интересны активы, которые возделывались, в которые вкладывались деньги. И удержать такие земли становится все труднее, так как конкуренция за такие участки растет.
Пайщики все время ждут более выгодных предложений, смотрят, кто даст больше, забывая о том, что предыдущий арендатор ремонтировал дороги в селе, проводил электричество и т.д. И людей можно понять, потому что им приходится выживать. Ведь ни для кого не секрет, что арендодатели обращаются в компании, которым они сдают свои паи, с самыми разными вопросами: и коммунальные платежи оплатить, и дров привезти, и на лечение дать денег. Люди соглашаются на заведомо теневые схемы, например, сдают землю на 50 лет, получая сразу оплату за несколько лет. Они это делают не от хорошей жизни.
Например, у нас есть поля в Харьковской области на границе с Российской Федерацией — зона полной безработицы. Если объявить, что компания будет заключать с пайщиками договоры эмфитевзиса (долгосрочное право пользования земельным участком, которое можно завещать и продавать, — прим. ред.), то люди из сел выстроятся в очередь для заключения таких договоров.
Логистика «съедает» много средств, поэтому мы стремимся создать замкнутую логистическую систему. Хотим, чтобы земли максимально были сконцентрированы возле элеваторов компании. Сегодня группа рассматривает минимум 3 объекта (в Харьковской и Одесской областях), которые логистически находятся в наших массивах, для увеличения земельного банка. В любом случае компания определила для себя на ближайшие два года управление 100-120 тыс. га. Это то количество земли, которым мы можем эффективно управлять.
Читать по теме: Кейс МХП. Земельный банк: не всегда количество — это качество
Реалии земельного рынка
По большому счету рынок земли в Украине уже работает по действующим законам. И нет необходимости в построении какой-то сверхмодели. Все уже есть. Надеюсь, что новый Президент и правительство сначала сделают все, чтобы повысить уровень жизни людей, а потом будут запускать рынок. Считаю, что если вырастут пенсии, субсидии для населения, то желающих отчуждать земли сельхозназначения станет намного меньше.
Сегодня основная конкурентная борьба за землю разворачивается не между агрохолдингами, а между фермерами и холдингами. Крупные компании наращивают свои земельные активы путем покупки корпоративных прав и редко переманивают пайщиков соседа. Фермеры же, как мелкие, так и средние, стремятся нарастить площади. У них в обращении есть живые деньги, и они становятся весьма конкурентоспособными. Сегодня фермеры, которые обрабатывают от 100 до 600 га, заработанные средства вкладывают главным образом в подписание договоров аренды земли.
Конкурировать с фермерами, предлагая пайщикам более высокую цену, не эффективно. У нас идет борьба в юридической плоскости, в механизмах обновления права аренды и т.д. В целом, за последние два года общие затраты на арендную плату выросли примерно на 10%. Сегодня арендодатели просят 9-12% от нормативной денежной оценки земель.
Надо сказать, что 2018-2019 годы — это период частичного переподписания договоров аренды в нашей компании. Пока еще пайщики не отказывали нам в продлении аренды, уже переподписали договоры в 90% случаев. С остальными еще ведем переговоры до осени. Как я уже говорил, каждый пайщик ждет, что ему предложат больше денег за его участок.
ОТГ могут быть эффективными
Сам инструмент территориальных громад очень действенный. Проблема в том, что сложно найти управленца, который мог бы правильно построить процесс поступления и распределения государственных дотаций. Это эффективный инструмент, потому что государству не нужно вникать в нюансы управления на местах. У каждой ОТГ есть свое избирательное право, свой бюджет, свои поступления и т.д.
Наша компания раньше сотрудничала с сельскими советами, теперь с ОТГ, в рамках социального партнерства. По сути, продолжаем все те социальные проекты, которые были начаты еще во времена работы сельсоветов. Удобно, что ОТГ объединяет несколько сел. Громады уже выставляют государственные земли на аукционы. Теоретически они имеют право передавать, например, земли запаса и резерва в частную собственность. Но они не торопятся это делать, так как понимают, что тогда лишатся регулярных денежных поступлений, если бы сдавали эти участки в аренду.
Читать по теме: Александр Панасюк: Наша цель ― быть близким другом и помощником нашего пайщика
В ближайшей перспективе
Если новая власть, в первую очередь, возьмет курс на улучшение жизни людей, то рынок земли сформируется сам по себе. Как я ранее говорил, он уже существует, просто надо вывести его в легальное поле. Когда он откроется, откроются и «карты», которые ранее были розданы. Выяснится, что довольно большое количество земли (20-30%) находится под договорами эмфитевзиса, по которым уже давно выданы деньги и получены завещания. Так что сегодня в Украине уже сложилась определенная модель рынка земли.
Ведь что такое рынок земли? Это право собственника земли ею распоряжаться так, как они считают нужным. Это прекрасно, когда права людей не ограничиваются. Но если сегодня открыть рынок земли, то люди будут вынуждены продавать эту землю, исходя из проблем своего финансового состояния. Поэтому надеюсь, что новая власть повысит уровень жизни в стране. Если это произойдет, то рынок земли выйдет из тени и начнет работать.
Я считаю, что открывать рынок необходимо с государственных земель, которые не обрабатываются, нигде не задействованы, не являются эффективными. Это даст возможность выстроить правильную модель, посмотреть на ошибки, предоставить права определенным категориям граждан (фермерам, жителям района, области, где находится земля, гражданам Украины предоставить первоочередное право перед другими желающими приобрести лот).
Хотя думаю, что в первые два года правления нового президента, в Украине не откроют рынок земли. Но стоимость аренды земли будет и дальше расти. Если в 2013-2014 годах арендные ставки составляли 3-6% от стоимости участка, то сегодня — 8-12%, а в некоторых регионах даже 15%. Сегодня на рост стоимости аренды влияет высокая конкуренция. Паевики ориентируются на арендную плату, как на средство для существования. Деньги стали инструментом удержания паевиков.
Александр Панасюк, главный специалист земельного отдела агрогруппы «Агрейн»
