Страшный сон землеустроителя, или Как привести в порядок земельный банк
Джерело фото: Latifundist.com
В преддверии открытия рынка земли аграрии и главы объединенных территориальных общин сталкиваются с рядом проблем. Это и пробелы в земельном банке, и всеми нами известная «шахматка», и нецелевое использования земель и др. Как пройти этот этап безболезненно, получив при этом «прививку знаниями», а в дальнейшем и стойкий иммунитет? Со всем разобрался Андрей Демьянович, основатель сервиса Feodal Monitor Bot и Feodal.online, и поделился решениями на OkAgro 2020.
Наличие шахматки на полях
Первое, о чем хотелось поговорить, — это шахматка.
Шахматка — это право пользования земельными участками, которые перемешаны.
Она появляется тогда, когда одни агропредприятия набирали земли, понемногу их регистрировали. Затем приходили новые предприятия, создавали конкуренцию и забирали незарегистрированные участки. Так и сформировалась шахматка. У многих на полях она есть. Бороться с ней бессмысленно. С ней нужно правильно работать!
Читать по теме: Feodal.onlinе — помощник в управлении земельным банком
Пробелы в земельном банке
Пробелы, как правило, бывают двух типов. Первый — это арендодатели, которых пропустили или забыли. А также «идейные», которые не хотят сдавать земельные участки в аренду, исходя из своих субъективных причин.
Второй — это земли умерших, которые не переоформлены (некому сделать, хозяева умерли, наследника нет). С ними также следует работать. Далее поговорим об этом более детально.
Срок действия договоров
Следующая проблема — это контроль срока действия договора аренды. При увеличении объема земельного банка любого агропредприятия появляется необходимость контроля именно сроков договоров аренды.
Так как землеустроители — не роботы и могут ошибаться и забывать, то к вопросу контроля сроков аренды нужно подходить заранее, а не в последний год.
Технические потери и необоснованная обработка земли
Следующий аспект связан с обработкой не только собственного земельного банка, но и наличием технических потерь и необоснованной обработки.
Технические потери — это земельные участки или их часть, которые находятся в аренде, но не обрабатываются. Это происходит, потому что часто аграрии не знают границ участков, не выносили их в натуру и т. д.
Необоснованная обработка — это земли, на которые аграрии не имеют правоустанавливающих документов. Как правило, аргументация при такой обработке следующая: «Обработаю ближе к лесу, чего земле пустовать».
Обработка земель государственной собственности
Земель, находящихся в госсобственности, нужно избегать. Гарантий возврата денег, вложенных в такие земли, нет. Всевозможные меморандумы, протоколы, договоры инвестирования, договоры сотрудничества — это все может закончиться плохо, вплоть до вашего дефолта. Мы рекомендуем об этом забыть.
Качество данных учета
И последняя проблема — качество учета. Будь то крупный агрохолдинг или небольшое предприятие, существует большая проблема учета. Ведут журналы, всевозможные карты или в лучшем случае — таблицу в Excel. При этом несложно представить процесс коммуникации между землеустроителем и директором, а также его многочисленные попытки понять, что происходит в земельном банке предприятия.
Вакцинация земельного банка
Основные проблемы земельного банка — это общие проблемы наших предприятий. И с этими проблемами следует поработать в преддверии открытия рынка земли. Потому что это событие поставит аграриев в условия, когда арендодатели будут манипулировать самим понятием открытого рынка земли. К примеру, «хочешь продлить аренду — купи у меня земельный участок». А это дополнительные расходы и риски для арендаторов.
Нужно готовиться заранее. Сейчас существует возможность говорить с арендодателями и привести в порядок земельный банк. Нужно предпринять ряд важных шагов.
Легализируем обмен
Шахматка — это постоянное явление, с которым нужно работать.
Обмен при этом становится решением для ликвидации такого устойчивого явления. Однако обмены бывают разные. Их можно разделить на понятийные и оформленные документально. В чем же разница?
Понятийные обмены — это «подписали меморандум, пожали руки и разъехались». А документальные подразумевают процесс оформления субаренды земельных участков. Соответственно, выполняется регистрация вещного права.
Почему важно оформить свои обмены документально? Потому что понятийные договоренности могут измениться в зависимости от ряда причин. Может возникнуть ситуация, когда вам скажут: «Никакого меморандума нет, есть только мой договор аренды. Я собираю урожай на своей земле». Поэтому сейчас важно обратить внимание на этот вопрос, легально оформить земельные участки и не бояться подобных инцидентов в будущем.
Читать по теме: Чат-бот-комплаенс, или Как проверить контрагента за 5 минут
Заключаем договоры аренды
Следующий пункт — заключение договоров аренды земли. Необходимо узнать, кто заключил договоры на пропущенные земельные участки или участки умерших граждан.
Поговорим об участках, которых мы пропустили. Результат аудита земельного банка даст возможность найти пробелы и попытаться заключить договоры аренды, тем самым восстановив их сроки. Сейчас восстановить сроки относительно дешево, а после открытия рынка земли будет возникать ранее упомянутый вопрос «а купи у меня эту землю». Лучше сейчас дать какой-либо бонус арендодателю и продлить договор аренды на 10 лет.
Не стоит забывать и о том факте, что никто ничего не продаст без нотариального согласия на продажу земельного участка от пользователя, даже если он пока не воспользовался своим преимущественным правом. Мы, конечно, говорим арендодателям в деревне, что они смогут продать землю кому захотят. Но это не так. Вы как пользователь должны дать согласие и оформить отказ от преимущественного права. На этом можно будет манипулировать и не дать возможности конкуренту, к примеру, выкупить ваши обрабатываемые массивы.
Почему именно «выкупить»? Потому что если у вас не восстановлены договоры аренды, например до 2022 г., и вы пытаетесь перезаключить их, арендодатель может отказать. Далее приходит конкурент, предлагает ему деньги. Арендодатель на вас давит, вы сдаетесь и даете согласие на продажу земельного участка конкурентам. Конкурент ждет до 2022 г. и получает у вас арендную плату. И это все только из-за того, что вы не восстановили вовремя договоры аренды, когда это было возможно и относительно дешево.
Ну и, конечно, земли умерших граждан — это проблема, которая существует в пределах наших обрабатываемых массивов, но с ней также нужно работать.
Еще до момента формирования ОТГ нужно было идти в сельские советы и оформлять договоры на управление семейным наследием и оформлять вещное право в реестре прав на недвижимое имущество. Сейчас ОТГ уже сформированы. Теперь нужно идти, договариваться и брать в аренду эти земельные участки. Это некий «спасательный буек», который даст возможность законно обрабатывать земельный участок до момента появления наследников.
Мы понимаем, что 100% паев переоформить не удастся. Соответственно, вы сможете нормально пользоваться этими земельными участками и иметь на это законное право. Никто не сможет «отжать» у вас землю. По крайней мере, таким методом.
Наводим порядок с границами обрабатываемых массивов
Обработку земли нужно проводить в соответствии с картами ваших земельных участков или хотя бы массивов полей.
Распаханный земельный участок до леса может быть причиной инспекции государственного кадастра, а это штрафы и проблемы.
Худший вариант — это когда на таком участке находится ваш урожай. В любой момент конкурент может договориться и взять его в аренду на аукционе в ОТГ, подняв цену «до небес». А вы, пропустив этот аукцион, даете возможность конкуренту убрать ваш урожай. Чем больше таких земельных участков на предприятиях, тем болезненней и дороже для вас это будет в дальнейшем.
С приходом ОТГ и с передачей в их собственность земельных участков госсобственности мы ограничиваем обработку цельных массивных государственных земель. Потому что они проинвентаризированы, скорее всего пойдут на аукцион, так как большинство глав ОТГ будут думать о прибыли ОТГ и, соответственно, пытаться их сдать в аренду. Аукцион — это всегда лотерея — договоритесь вы с конкурентом или нет. Не договоритесь — будете платить заоблачную аренду. Договоритесь — считайте, что вам повезло.
Поэтому нужно минимизировать свои риски: не обрабатывать земли государственной собственности при отсутствии документов и стараться контролировать границы ваших массивов.
Диджитализируем свои отношения с земельным банком
И последний, но очень важный пункт — это диджитализация отношений с земельным банком. Важна система, которая даст возможность получать оперативную информацию из реестров, оцифрованную и готовую для работы.
В первую очередь мы воспринимаем информацию визуально. Поэтому землеустроители работают с картами, пытаясь навести порядок у себя на полях. Легче всего это сделать с помощью картинок.
Переходите в онлайн, не беспокойтесь о безопасности данных и т. п. Поверьте, что серверы, на которых находится информация о вашем земельном банке в онлайне, труднее взломать, чем ваш компьютер без пароля дома или в офисе.
Нужно пользоваться сервисами, которые предоставляют возможность автоматического мониторинга земельного банка. Вы просто будете тратить очень много времени для объединения различных реестров, их анализа и визуализации. Доверьте это машинам. Пусть работают. Они имеют техническую возможность это делать ежедневно, быстро и давать вам возможность «вакцинировать» свой земельный банк недорого и качественно.
На сайте Feodal.Online есть возможность использовать 15 пробных запросов. Для этого нужно пройти простой процесс регистрации здесь, ввести кадастровый номер, после чего можно получить желаемые данные — просто и понятно.
Также мониторинг земельного банка предприятия можно производить с помощью чат-бота Feodal Monitor Bot в Telegram.
За более детальной информацией о комплексных системах управления зембанком FEODAL, с комментариями и предложениями обращайтесь: +380(98) 614 89 54 demianovych@feodal.online
Андрей Демьянович, основатель сервиса Feodal Monitor Bot и Feodal.online
