Куда инвестировать: земля, недвижимость, депозит, акции, криптовалюта?

Куда инвестировать: земля, недвижимость, депозит, акции, криптовалюта?

Анекдот о хранении денег в «трехлитровом банке» всегда актуальный. Но для многих остается открытым вопрос: как не просто хранить, но преумножить. Этот год принес частным инвесторам новый инструмент. В Украине открыли рынок земли. И до 2024 г. только физические лица имеют право приобретать земельные наделы — не больше 100 га в одни руки. Latifundist.com изучал, насколько привлекателен этот инструмент и чем он отличается от традиционных направлений инвестирования.

Кто не рискует… 

Начинающему инвестору, как говорят финансисты, важно исходить из того, что любая инвестиция предполагает определенное соотношение доходности и риска. Причем, чем выше доходность — тем выше риски. По словам управляющего директора Dragon Capital Андрея Дмитренко, также важно принимать во внимание:

• ликвидность инвестиции (насколько просто купить, продать, выйти из нее);
• юридические риски (от сложности оформления инвестиции до опасности оказаться обманутым);
• риски изменения ставок Центробанками и, как результат, ставок на инструменты с фиксированной доходностью (что найдет отображение в динамике цен этих инструментов). 

По мнению главы аналитического департамента инвестиционной компании Eavex Capital Дмитрия Чурина, немаловажно определиться с личными психологическими предпочтениями в сфере инвестиций: понять разницу между активными и пассивными стратегиями. Например, на рынке акций или криптовалют можно торговать хоть каждый день по многу раз, совершая спекулятивные сделки по покупке и продаже, что будет  активной, но высокорисковой стратегией. В противоположность этому можно следовать низкорисковой пассивной стратегии по размещению капитала в суверенные облигации и валютные депозиты. 

Дмитрий Чурин

глава аналитического департамента
инвестиционной компании
Eavex Capital

«В любом случае, получить высокую доходность от инвестиций без риска невозможно, поэтому выбор того, куда и как вкладывать денежные средства, является сочетанием предметного расчета, интуиции и удачи».

Земля. Наконец инвестиционный инструмент

Разумеется, в Украине еще формируется отношение частных инвесторов и предпринимателей к сельхозземле как к потенциально привлекательному активу. Ведь, собственно, рынку всего чуть больше 3 месяцев. И пока количество сделок на нем очень скромное. Согласно данным Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, по ситуации на 13 октября было заключено 29 493 сделок, связанных с переходом права собственности на 73 447 га земли. Важно отметить, что профильное министерство считает все сделки, в том числе, договоры обмена, дарения и др. Если же считать собственно сделки купли-продажи земель сельхозназначения, то согласно проекту «Земельная карта Украины», на 11 октября 2021 г. их всего 9 009 (по приобретению 32 090 га земли).

Читать по теме: На старт, внимание, запуск! Рынок земли глазами холдингов, банка и юриста

Сегодня земельные участки в Украине продаются от $1 тыс. до $3,5 тыс. за 1 га. (в зависимости от уровня доходности участка, почвы, консолидации земельного массива и т.д.). То есть человек, у которого есть $50 тыс., сегодня может купить 20-40 га. Надо сказать, что с момента открытия рынка (1 июля) цены на сельхозземлю не изменились. И, как объяснил руководитель проекта Volodar Владимир Нагорный, пока из-за низкого количества сделок рано говорить о движении цены. Кроме того, сегодня заключается много так называемых отложенных не показательных соглашений (которые, по сути, произошли в прошедшие годы, но оформляются сегодня). Для более полной картины, как говорят эксперты, необходимо хотя бы несколько десятков тысяч сделок каждый месяц. Также о мониторинге цен можно будет говорить более объективно, когда Госгеокадастр станет выдавать валидные данные. 

«К концу года, скорее всего, будет наработана практика оформления сделок покупки-продажи сельхозземель в Украине и сформировано понимание о ее текущей цене по регионам, что облегчит восприятие рынка частными инвесторами», — сказала старший аналитик Dragon Capital Наталья Шпигоцкая. 

Сегодня, по оценкам Владимира Нагорного, доходность инвестиций в землю составляет 6-7%. 

Доходность — это размер чистой арендной платы (с вычетом налогов) поделенный на все затраты на приобретение участка (стоимость земли, стоимость оформления).

Читать по теме: Методичка для агрохолдинга. Как работать в условиях открытого рынка земли

Очевидно, что самостоятельно заниматься покупкой и обработкой земли довольно рискованно и дорого. Поэтому с открытием рынка в Украине уже появилось минимум 6-7 компаний-посредников, которые помогают инвесторам с куплей/продажей земли, зарабатывая на этом (в среднем 2% от объема сделки).

Владимир Нагорный

руководитель проекта Volodar

«Компания помогает инвестору не только приобрести земельный участок, но и получать стабильный доход от его аренды. Мы контролируем арендатора сельхозземли, чтобы он использовал ее надлежащим образом, своевременно и в полном размере платил арендную плату».

По его словам, сегодня по уровню доходности потенциальных инвесторов может удовлетворить около 20% участков из 100% предложений. Остальная часть наделов предлагается по завышенным ценам, то есть больше рассчитана на интересы продавца. Многие пайщики действительно планируют озолотиться за счет своих наделов. И фраза «продам пай — куплю ребенку квартиру в Киеве» — стала вполне обиходной.

Потенциальные покупатели земельных наделов будут сталкиваться с тем, что арендаторы в большинстве своем не готовы делиться преимущественным правом на выкуп земли. То есть пока что арендаторы-аграрии (будь то крупные компании или предприятия средней величины, или мелкие) не настроены передавать преимущественное право другим покупателям. Как говорится, сам не гам и другому — не дам. 

Еще один сдерживающий фактор — растущая стоимость оформления сделок. Сегодня, по словам Владимира Нагорного, оформление покупки земли у нотариуса достигает $200 за 1 га. Это дополнительные затраты, которые влияют на доходность инвестора. Кроме того, как отметила Наталья Шпигоцкая, еще один важный аспект покупки земли — необходимость оплаты таких сделок по безналичному расчету с подтверждением источника средств.

Читать по теме: Преимущественное право на покупку земли. На кого оно работает

По ее словам, у покупателей должно сложится достаточно глубокое понимание потенциальных выгод инвестирования в сельхозземлю и ее доходность. Но сейчас это не просто из-за ограниченной информации об актуальной стоимости земли в том или ином регионе, ставках аренды и потенциале их роста. Поэтому преимущества инвестирования в землю сейчас намного легче оценить ее текущим арендаторам или частным инвесторам из смежных индустрий. 

«Для частных инвесторов из других сфер инвестиции в сельхозземлю также могут представлять интерес с точки зрения диверсификации вложений, потенциала роста цен на землю в будущем, неплохой текущей доходности за счет арендных платежей и сравнительно низкого порога входа (средняя площадь пая в Украине оценивается в районе 4 га, в зависимости от региона)», — сказала Наталья Шпигоцкая. 

Владимир Нагорный говорит, что сегодня активно интересуются покупкой земли частные инвесторы, не связанные с сельским хозяйством. Это физлица, которые раньше активно инвестировали в недвижимость, IT-специалисты, менеджеры среднего и высшего звена разных компаний, люди, которые умеют считать деньги и имеют представление о разных инструментах финансирования. 

Некоторые специалисты считают, что, кроме низкого порога входа, инвестиции в землю, в отличие от недвижимости, менее рискованны. 

Владимир Нагорный

руководитель проекта Volodar

«В отличие от рынка недвижимости, рынок земли абсолютно новый. И в мировой практике еще не было случаев, чтобы в первые годы открытия рынка или в последующие стоимость 1 га снижалась. В ближайшие годы стоимость сельхозземли в Украине будет расти на 5-10% в год». 

Наталья Шпигоцкая, к слову, также упомянула, что ограниченное предложение земли к продаже может свидетельствовать о том, что у ее собственников сложилось понимание о существенном потенциале роста цен на землю после 2024 г. Напомним еще раз, что тогда к рынку будут допущены юридические лица и повысится лимит концентрации земли в одни руки до 10 тыс. га. 

Если сравнивать инвестиции в землю с торговлей акциями на бирже, то, очевидно, что владение землей — пусть и новое, но более понятное направление даже для неопытных инвесторов. Торговля акциями требует определенных экспертных навыков. 

Владимир Нагорный

руководитель проекта Volodar

«Инвестору не нужно заниматься землей — достаточно ею владеть. Обрабатывает участок аграрий, и он выплачивает инвестору определенный процент от прибыли».

Депозиты, ОВГЗ и другие инструменты

В сентябре потребительская инфляция в годовом измерении ускорилась до 11% (по сравнению с 10,2% в августе). За месяц потребительские цены выросли на 1,2%. Показатель инфляции оказался ниже прогнозируемого в связи с укреплением курса гривни. По результатам оценки устойчивости банков и банковской системы в 2021 г., проводимой НБУ, украинский банковский сектор довольно устойчив, несмотря на влияние прошлогоднего кризиса. С 10 сентября Национальный банк повысил учетную ставку до 8,5% годовых. 

В соответствии с индексом депозитных ставок UIRD (Украинский индекс ставок по депозитам физических лиц, — ред.), с начала года ставки по годовым депозитам в гривне выросли на 0,25 п.п. (до 8,52% годовых), в долларах — на 0,07 п.п. (до 0,71% годовых), в евро — на 0,02 п.п. (до 0,21% годовых). 

Интерес частных инвесторов к банковским депозитам остается стабильным. Для многих это понятный и довольно надежный инструмент, который позволяет накопить средства на будущее. С января по август этого года объем средств физлиц на банковских счетах вырос на 1,8%. Как говорят банкиры, преимущества депозита в том, что его можно открыть онлайн, не выходя из дома. Кроме того, суммы до 200 тыс. грн гарантируются Фондом гарантирования вкладов физлиц. Частный инвестор может сравнить ставки на банковском рынке и выбрать наиболее надежный банк. 

Директор департамента по продуктам розничного бизнеса ПУМБ Дмитрий Дудник сказал, что, выбирая финучреждение, следует обращать внимание на репутацию банка, его акционеров (иностранные владельцы, государство или частный украинский капитал) и то, как банк проходил наиболее сложные периоды на финансовом рынке (были ли проблемы с возвратом депозитов в срок и т.д.). 

Дмитрий Дудник

директор департамента по продуктам розничного бизнеса ПУМБ

«Чрезмерно высокие ставки по депозитам, даже краткосрочным, — это повод отнестись к банку с осторожностью. Чаще всего это значит, что у финучреждения могут быть проблемы с ликвидностью и ему срочно нужны деньги для выполнения взятых на себя обязательств».

По его данным, из всего разнообразия депозитов наиболее выгодный вариант — комбинация нескольких депозитов и даже нескольких типов активов. Это дает возможность вкладчикам всегда иметь доступ к средствам и оптимальную доходность. 

По данным сайта Минфин (minfin.com.ua), текущие средние ставки по гривневым депозитам на год, например, в «ТАСКОМБАНКЕ» — 9,65%, «ПриватБанке» — 6,67%, «Укрэксимбанке» — 5,72%. Средняя доходность банковских вкладов на год в долларах и евро — 0,82% и 0,31% годовых, соответственно. 

Ставки по облигациям внутреннего государственного займа, в зависимости от выпуска и срока обращения, в середине сентября этого года достигали значений в 9,8-12,3%. Как сказал Дмитрий Дудник, инвестиции ОВГЗ сопряжены с дополнительными расходами и процедурами, характерными для работы с ценными бумагами: плата за открытие счета в ЦБ, комиссия брокеру и т.д. Эксперты также говорят, что инвестиции в ОВГЗ имеют смысл с суммами от 100 тыс. грн. 

Инвестиции в драгоценные металлы всегда считались самым надежным способом сохранить и приумножить деньги. В отличие от денежных знаков, они не теряют свою ценность во время финансовых кризисов, когда валюты разных стран обесцениваются. Тем не менее специалисты предупреждают, что, купив, например, банковское золото можно как выиграть, так и проиграть в зависимости от движения цен на благородный металл. В частности, по ситуации на 7 октября НБУ фиксировало стоимость золота на уровне 1,489 тыс. грн за 1 кг, серебра — 19 грн за 1 кг. При этом в январе стоимость этих металлов была 1,750 тыс. грн и 25 грн, соответственно. 

Дмитрий Дудник

директор департамента по продуктам розничного бизнеса ПУМБ

«Кроме прочего, операции с физическим золотом не так просты. Например, некоторые банки выкупают только свои слитки и не принимают золото из других банков. А цена может быть не самой выгодной. Кроме этого, слиток может быть поврежден, в результате чего сильно потеряет в цене».

Глобальные рынки акций. Восходящий тренд 

По данным аналитиков, в течение 2021 г. рынки акций, особенно США и Европы, демонстрировали значительный рост в течение 2021 г., а индексы многократно обновляли исторические максимумы. Как сказал Андрей Дмитренко, это впечатляет еще и потому, что в 2020 г. индекс NASDAQ вырос на 43%. 

По его словам, с начала 2021 г. индексы S&P 500 (фондовый индекс, в корзину которого включено 505 акций 500 избранных торгуемых на фондовых биржах США публичных компаний, имеющих наибольшую капитализацию, — ред.) и NASDAQ (американская компания, владелец биржи Nasdaq и еще 8 европейских бирж, — ред.) выросли на 17% (а рост за 12 месяцев составил 32% и 37%, соответственно).

«Поддержка экономик со стороны Центробанков, снижение влияния пандемии COVID-19 (на фоне роста вакцинации населения) привели к быстрому восстановлению экономик большинства стран, росту спроса на продукцию компаний и, как результат, — к росту доходов и прибыльности компаний», — объяснил Андрей Дмитренко. 

Несмотря на то, что пандемия не закончилась, аналитики говорят, что есть ожидания, что риски жестких локдаунов экономик значительно снизились. Хотя, разумеется, появляются другие факторы, влияющие на поведение компаний и инвесторов. Как сказал Андрей Дмитренко, один из наиболее заметных факторов — замедление роста экономики Китая и возможные проблемы на рынке недвижимости, что может негативно повлиять на сектор металлургии и связанные отрасли. Решение Китая сократить выплавку стали для снижения выбросов СО2 уже привело к падению цен на железную руду на 50%, из-за чего пострадали акции многих компаний по добыче руды.

«Тем не менее, большинство инвесторов сходятся во мнении, что, несмотря на возможные краткосрочные коррекции, рынки акций смогут показать рост и во 2 половине 2021 г. и продолжить позитивную динамику в 2022 г.», — резюмировал Андрей Дмитренко.

Хотя Дмитрий Чурин сказал, что есть ожидания, что американские фондовые индексы в скором времени начнут корректироваться в силу того, что финансовые рынки являются циклическими. 

Дмитрий Чурин

глава аналитического департамента
инвестиционной компании
Eavex Capital

«Оценить глубину такой коррекции всегда очень сложно, поэтому в общих чертах можно предположить, что падение на 10% можно будет считать нормальным явлением, но если падение будет более серьезным, то это может спровоцировать период нисходящего тренда на горизонт более года».

Если говорить о предпочтениях инвесторов, то, как сказал Андрей Дмитренко, в течение года они активно торговали акциями и фьючерсами на нефтяные компании на фоне роста цен на нефть (например, акции Chevron), акциями и деривативами на металлургию и железную руду (например, BHP, Ferrexpo), где наблюдался стремительный рост в первой половине 2021 г. и потом стремительное падение. Внимание инвесторов было сконцентрировано также на акциях IT и высокотехнологических компаний, которые демонстрируют впечатляющие показатели роста доходов и прибыльности (Facebook, Google, Applе, Tesla, PayPal, Amazon), на акциях фармацевтических компаний, особенно тех, чьи вакцины были признаны регуляторами разных стран. Кроме того, в этом году велась торговля акциями ряда аграрных игроков, включая украинские компании, акции которых торгуются в Лондоне (МХП) или Варшаве («Кернел», «Астарта»). 

Жилая недвижимость. Стабильный рост 

Недвижимость в Украине дорожает. По данным NAI Ukraine & Urban Experts, в этом году на столичном рынке цена за квадратный метр, в зависимости от класса недвижимости, выросла на 10-25%. Больше всего подорожало жилье бизнес- и комфорт-класса, что связано с повышенным спросом. Средняя цена такой недвижимости — $1,2–1,3 тыс./м ². Цены на недвижимость на вторичном рынке растут меньшими темпами — до 10%. Как сказал генеральный директор и основатель NAI Ukraine & Urban Experts Виталий Бойко, это объясняется тем, что на первичном рынке (где возможна дополнительная капитализация) все-таки выше спрос, хотя на вторичном рынке активны и иностранные покупатели. 

По его словам, подорожание недвижимости связано с увеличением стоимости стройматериалов, ростом спроса, в том числе за счет отложенного спроса и дальнейших опасений ужесточения контроля финансовых потоков населения.

Читать по теме: А у нас дорогой газ, или Как подорожание скажется на аграрной отрасли

«Депозиты уже едва ли перекрывают уровень инфляции, поэтому растет значение инвестиционной недвижимости. Дополнительным фактором, влияющим на рост спроса на недвижимость, является дальнейшая активизация иностранных мини-инвесторов (по оценкам, сегмент занимает до 10% рынка), для которых рынок Украины достаточно привлекателен за счет повышенной доходности и относительно низкого входного билета. Несмотря на возрастающее налоговое давление, доходы от такой деятельности все еще перекрывают отчисления и риски», — отметил Виталий Бойко. 

Аналитики говорят, что недвижимость остается привлекательным вариантом для «консервативных» микро-инвесторов. По данным Виталия Бойко, сегодня развивается рынок, альтернативный классической сдаче жилья в аренду — рынок апартаментов. Он довольно перспективный и позволяет частным инвесторам зарабатывать больше, чем на классической аренде. По данным застройщиков, прибыльность сервисных апартаментов составляет 10-15%. Окупаемость инвестиций в приобретение апартаментов сопоставима с периодом возврата средств в коммерческую недвижимость — 6-8 лет. Если доходность от инвестиций в жилую недвижимость на столичном рынке может быть в пределах 6-8%, то в других больших городах — 3-5% и в небольших — 2%. 

По данным специалистов NAI Ukraine & Urban Experts, до конца года цены на недвижимость в среднем по рынку вырастут еще на 10%. Как сказал Виталий Бойко, в этом году также возможна ротация девелоперов, либо объединение некоторых игроков. Дело в том, из-за изменений в законодательной базе часть игроков лишается определенной доли первичных денежных потоков на этапе начала строительства. 

«Если в рядах девелоперов произойдут изменения, это негативно скажется на объеме предложения недвижимости и в 2022 г. стоимость квартир и дальше будет расти», — резюмировал Виталий Бойко. 

Криптовалюта. Актив для отчаянных

Аналитики говорят, что если инвесторы не готовы терпеть кратко- и среднесрочные убытки, им лучше обходить стороной рынок криптовалют. Соответствующее отношение сформировалось вследствие высокой волатильности цен криптовалют. 

Дмитрий Чурин

глава аналитического департамента
инвестиционной компании
Eavex Capital

«Рынок криптовалют очень эмоциональный: то на нем период эйфории, когда котировки криптовалют растут сверх темпами, то  в неожиданный момент — панические продажи криптоактивов, что приводит к падению стоимости на 20-30% и более. Такая непредсказуемость этого рынка делает его похожим на игру в покер, когда деньги за игральным столом достаются профессионалам, тому, кому повезло, и всегда — казино, которое организовывает игру».

Читать по теме: Биткоин vs Кукуруза: куда смотрят украинские агрохолдинги?

По мнению Андрея Дмитренко, такая инвестиция имеет право на жизнь и место в диверсифицированном инвестпортфеле, но ее доля не должна превышать 10-15%. 

«Институализация (юридическое признание) криптовалют и возможность торговать ими на регулируемых рынках, а также использовать как средства платежа, будут бесспорно способствовать росту их цены. Но большинство игроков на этом рынке — спекулянты, которые нервно реагируют на любые решения регуляторов (запрет на оборот криптовалют или просто повышенная регуляция их оборота), а также на возможное снижения «горячих» денег в поисках новых объектов для инвестирования. Поэтому цены криптовалют могут сильно падать», — сказал Андрей Дмитренко. 

По его словам, цена биткоина за последние 12 месяцев взлетела в 5 раз (с $10,6 тыс. до $54,2 тыс., хотя была больше $63 тыс.). Но при этом со своего исторического максимума цена упала на 13%, а прежде, чем преодолеть последний локальный пик в сентябре, цена ушла вниз на 20%, но уже смогла восстановиться и превышает его на 5%.

Алла Силивончик, Latifundist.com